La versión final del Proyecto de Ley Senatorial 79 ofreció a los gobiernos locales bastante margen de maniobra sobre el dónde, cuándo y cómo de la ley. Las ciudades de todo California están empezando a maniobrar
por Ben Christopher
Para los gobiernos locales de California que esperan tener alguna voz sobre dónde y qué tan grandes los edificios de apartamentos se levantan cerca de las principales paradas de transporte, es la hora decisiva.
El otoño pasado, los legisladores estatales hicieron legal para los desarrolladores construir edificios de mediana altura — algunos tan altos como de nueve pisos — en importantes vecindarios metropolitanos cerca de paradas de tren, metro y ciertos autobuses dedicados.
Pero la versión final del Proyecto de Ley Senatorial 79, que entra en vigor el 1 de julio, ofreció a los gobiernos locales bastante margen de maniobra sobre el dónde, cuándo y cómo de la nueva ley.
Con la fecha límite del verano acercándose rápidamente, las ciudades de todo el estado están empezando a maniobrar.
Como un juego estatal de Elige Tu Propia Aventura, los funcionarios electos locales desde el Área de la Bahía de San Francisco hasta Los Ángeles y San Diego están explorando maneras de ya sea inclinarse hacia el espíritu de la ley, idear su propio plan adaptado a los caprichos y necesidades de la ciudad, o ralentizar la implementación local tanto tiempo como sea posible mientras consideran sus opciones. Aquellos que no hagan nada se verán obligados a aceptar la rezonificación orientada al tránsito prescrita por los legisladores estatales.
Los Ángeles optó por una estrategia de máximo retraso el mes pasado cuando el concejo municipal votó para reformar una porción de su mapa de zonificación con el fin de comprarse unos cuantos años más de tiempo de planificación.
La medida aprovechó un conjunto de cláusulas de escape escritas dentro de la ley estatal: las áreas adyacentes al transporte que ya permiten al menos la mitad de la vivienda requerida bajo la SB 79 pueden abstenerse de cambiar las reglas hasta un año después del siguiente período de planificación exigido por el estado.
Para Los Ángeles y gran parte del Sur de California eso es 2030.
Asimismo, muchos vecindarios de menores ingresos, aquellos en riesgo de incendios forestales y aumento del nivel del mar o sitios listados en un registro de preservación histórica también califican para ese retraso temporal.
El concejo municipal de L.A. presionó todos los botones de pausa que pudo.
Junto con eximir temporalmente cambios de zonificación en vecindarios más pobres, conocidas zonas de incendio y distritos históricos, el concejo votó preventivamente permitir modestos edificios multifamiliares de hasta tres o cuatro pisos en docenas de vecindarios de ingresos más altos actualmente restringidos a viviendas unifamiliares. Eso llevará esas áreas por encima del límite necesario para la prórroga de cuatro años, según el personal de planificación de la ciudad.
Al tragarse un poco más de densidad permitida a corto plazo, la ciudad pudo evitar una cantidad mucho mayor — por ahora. Los partidarios de la medida dijeron que eso le dará a la ciudad más tiempo para idear una mejor alternativa que todavía cumpla con la ley.
La votación “añade capacidad de vivienda significativa ahora y nos da tiempo para decidir a dónde debe ir el resto de la densidad dentro de nuestras propias comunidades”, dijo la concejal Katy Yaroslavsky antes de la votación.
Cuando llegue 2030, la ciudad o bien tendrá que idear su propio plan que cumpla con los requisitos generales de densidad de la ley estatal — pero con cierta flexibilidad permitida sobre dónde va todo el crecimiento potencial — o aceptar tardíamente la SB 79 completa.
La votación de L.A. llegó como una decepción para muchos defensores prodesarrollo, quienes han pedido a los funcionarios de la ciudad aceptar rápidamente la densificación impuesta por el estado inmediatamente, o en su defecto, tomar medidas más agresivas entretanto.
“Estamos bastante preocupados de que esto en realidad no vaya a producir vivienda”, dijo Scott Epstein, director de política e investigación de Abundant Housing Los Angeles, un grupo de defensa orientado al “Sí En Mi Patio Trasero”.
Él señaló que los edificios de apartamentos más pequeños son menos propensos a ser financieramente viables en áreas donde los costos de la tierra son excepcionalmente altos. La ordenanza de la ciudad logra su aumento en densidad permitida al permitir modestos edificios de apartamentos en vecindarios relativamente acomodados.
Pero incluso algunos de los defensores más feroces de la ley estatal ven un lado positivo en la táctica de retraso de la ciudad.
“Por un lado, es decepcionante porque estamos retrasando el potencial completo de la ley”, dijo Aaron Eckhouse, director de programas de política local de California YIMBY, uno de los patrocinadores de la SB 79. Pero en Los Ángeles, señaló, los funcionarios de la ciudad desde hace tiempo han sido ferozmente resistentes a los cambios de zonificación propuestos en vecindarios dominados por viviendas unifamiliares.
Ahora los miembros del concejo de Los Ángeles efectivamente están diciendo, “‘de acuerdo, haremos esto en nuestros términos en lugar de en los términos del estado’”, dijo Eckhouse. “Pero todavía está sucediendo, porque el estado forzó el asunto.”
¿Cómo pueden las ciudades ir por su propio camino?
El enfoque de Los Ángeles refleja uno que está siendo perseguido por funcionarios en San Francisco. Allí los funcionarios están considerando una política de eximir áreas industriales y muchas de las áreas de bajos recursos de la ciudad, mientras elevan preventivamente la densidad permitida en ciertos lugares de baja altura para llevarlos por encima del umbral del 50% y calificar para un retraso hasta 2032.
Pero a diferencia de Los Ángeles, San Francisco no planea pasar años ideando una alternativa local a la medida. En cambio, la ciudad está proponiendo implementar su propia versión antes del 1 de julio. Esa tarea se hizo un poco más fácil dado que los funcionarios locales apenas concluyeron un esfuerzo de densificación a nivel de toda la ciudad el año pasado como parte del “Plan de Zonificación Familiar” del alcalde Daniel Lurie.
La propuesta actual está programada para ser escuchada por un subcomité de la Junta de Supervisores más adelante este mes.
Para ciudades como Los Ángeles y San Francisco que decidan idear sus propios planes locales, aún necesitarán obtener la aprobación de los reguladores estatales de vivienda. Los funcionarios del Departamento de Vivienda de California aún no han opinado públicamente sobre los planes de ninguna ciudad individual. Pero su jefe sí lo ha hecho. En un puñado de publicaciones en redes sociales, el gobernador Gavin Newsom ha criticado duramente a Los Ángeles y San Diego por sus esfuerzos propuestos para proteger ciertas porciones de su ciudad de los requisitos de la ley. Newsom no sugirió que alguna de las dos ciudades estuviera violando la ley misma.
Algunas ciudades pueden simplemente decidir no molestarse. Sacramento, por ejemplo, pronto considerará una ordenanza que haría modestos ajustes a la manera en que acepta solicitudes de desarrollo sujetas a la ley estatal, pero por lo demás deja intactas las reglas de zonificación establecidas por el estado.
Otros municipios, con presupuestos más pequeños y menos planificadores profesionales en personal, puede que no tengan muchas opciones salvo aceptar los requisitos de la ley estatal, dijo Jason Rhine, un cabildero de la Liga de Ciudades de California, que se opuso al proyecto de ley cuando estaba abriéndose camino por la Legislatura.
Rhine dijo que algunas ciudades todavía están apresurándose a entender lo básico del estatuto, como cómo se aplica a futura infraestructura de transporte o cómo la ley define la distancia desde una parada de transporte.
“Si usted es un planificador tratando de idear un plan alternativo autorizado por (la ley), no tiene la información necesaria siquiera para empezar”, dijo Rhine. Dijo que está instando a los legisladores estatales a considerar extender la fecha límite del 1 de julio. Nadie ha acogido la idea todavía.
‘Una cuestión de urgencia’
En Oakland, la decisión sobre si retrasar o aceptar la rezonificación estatal se ha desarrollado a nivel de vecindario.
El mes pasado, el personal de planificación de la ciudad propuso una ordenanza para tomar el conjunto completo de posibles retrasos con el fin de ganar tiempo y desarrollar un plan alternativo. Esto, enfatizó el personal de la ciudad, no se trataba de oposición a los objetivos de la ley estatal, sino de una preferencia entre los planificadores locales de reconsiderar el plan de la ciudad de manera integral y todo a la vez, en lugar de a tirones y por etapas.
“No hay disputa sobre el resultado”, dijo al concejo el director de planificación de Oakland, William Gilchrist. “Creo que realmente se reduce a una cuestión de cuándo y cómo.”
Aun así, tres miembros del concejo municipal objetaron, argumentando, en efecto, que les gustaría la anulación estatal en sus distritos ahora mismo, muchas gracias.
Zac Unger, quien representa algunos de los vecindarios más acomodados de la ciudad en North Oakland, argumentó que las parcelas que ya han alcanzado el umbral de densidad del 50% no deberían estar exentas en su distrito, especialmente porque la mayor parte de ellas están ubicadas a lo largo de concurridos corredores comerciales.
El cambio viene, de una manera u otra, argumentó en el concejo. “Estoy argumentando por, en cierto sentido, aceptar esa realidad ahora mismo en lugar de pasar un año dándole a la gente la falsa idea de que de alguna manera podemos eximirnos de la ley estatal.”
Otros dos miembros — Charlene Wang y Ken Houston — quienes representan algunos de los vecindarios de bajos recursos con derecho al retraso, también querían adoptar la ley en sus distritos ahora. “En un área urbana como Oakland deberíamos estar excediendo por mucho los mínimos de densidad en (la ley estatal)”, dijo Wang.
En una entrevista de seguimiento, Unger señaló que el debate en Oakland puede ser más simbólico de lo que es en otras ciudades. Por casualidad, los planificadores de la ciudad han estado trabajando durante años hacia una reforma del mapa de zonificación de la ciudad, la cual esperan concluir el próximo año. En otras palabras, es probable que Oakland tenga de todos modos para 2027 un plan alternativo que cumpla con los requisitos de la ley estatal.
“Si implementamos la SB 79 el 1 de julio de este año en lugar del 1 de julio del próximo año, no habrá edificios explotando desde la calle”, dijo. “Es solo una cuestión de urgencia — y una declaración de valores.”
Aparte de aquellas ciudades que están apresurándose a adoptar la ley estatal y aquellas que buscan retraso o sus propias versiones, hay otra posible categoría: aquellas que resisten la ley por completo.
Después de que los legisladores de California aprobaron una ley en 2021 que permitía a los propietarios dividir sus propiedades en hasta cuatro unidades separadas, las ciudades adversas a la densidad respondieron. Algunas llevaron al estado a los tribunales, otras exploraron adoptar cartas municipales, una coqueteó con la idea de convertirse en un refugio de pumas. Ninguna de las medidas finalmente tuvo éxito.
Si la SB 79 se encuentra con una gama similar de resistencia, probablemente no veremos eso hasta después de la fecha límite del 1 de julio, dijo Eckhouse de California YIMBY.
“La razón para hacer algo ahora es ya sea inclinarse hacia ello o usar las disposiciones de la ley para flexibilidad y aplazamientos”, dijo. “Pero si solo quieren pararse en la puerta y decir ‘no’, puede que no nos enteremos de eso hasta que los estándares de zonificación entren en vigor.”
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