Los economistas han advertido durante mucho tiempo que el control de alquileres sólo limita la oferta de vivienda y aumenta los precios a largo plazo
por Christian Britschgi
El miércoles, los legisladores de California aprobaron AB 1482, que limita los aumentos de alquiler al 5 por ciento anual más la inflación, y evita que los propietarios desalojen a los inquilinos sin citar una razón aprobada por el gobierno.
La votación del miércoles convierte a California en el último estado en aprobar un proyecto de ley de control de alquileres. Oregon aprobó un límite estatal en alquileres en febrero. En junio, la legislatura de Nueva York aprobó un proyecto de ley que fortalece los controles de alquiler existentes en la ciudad de Nueva York al tiempo que otorga a otras ciudades del estado la capacidad de aprobar sus propias regulaciones de alquiler.
Los economistas y otros expertos en políticas han criticado durante mucho tiempo el control de alquileres por reducir la oferta y la calidad de las viviendas de alquiler a largo plazo. El proyecto de ley de control de alquileres de California no es una excepción, dice Michael Hendrix, director de políticas estatales y locales del Instituto Manhattan.
«Lo que vamos a obtener es una razón para que los propietarios conviertan apartamentos en condominios», dice Hendrix. «El resultado neto de esto es que potencialmente se retiran más unidades del mercado y, a largo plazo, esta crisis de la vivienda empeora, no mejora».
Hendrix argumenta que los propietarios, cuando se enfrentan a límites sobre cuánto pueden aumentar sus alquileres, simplemente sacarán sus unidades de alquiler del mercado, convirtiéndolas en condominios que se pueden vender a precios de mercado.
Un estudio de control de alquileres en San Francisco publicado en la revista American Economic Review este mes encontró que «mientras el control de alquileres previene el desplazamiento de inquilinos a corto plazo, la pérdida de la oferta de viviendas de alquiler probablemente aumentó los alquileres del mercado a largo plazo, lo que en última instancia minó los objetivos de la ley «.
Los partidarios del control de alquileres contrarrestan que protegen a los inquilinos actuales de los picos de alquiler.
«Estas protecciones contra desgarros y desalojos ayudarán a las familias a permitirse mantener un techo sobre sus cabezas, y proporcionarán a California nuevas herramientas importantes para combatir la crisis más amplia de vivienda y asequibilidad de nuestro estado», dijo el gobernador demócrata Gavin Newsom en un comunicado después de la aprobación de la ley.
El apoyo de Newsom para AB 1482 parece haber sido crucial para asegurar su aprobación y para eliminar algunas enmiendas que habrían disminuido el impacto del proyecto de ley.
En mayo, los legisladores acordaron aumentar el límite de renta anual en AB 1482 al 7 por ciento más la inflación e incluir una fecha de vencimiento para 2023. Otras enmiendas eximieron a las viviendas de más de 15 años y la mayoría de las viviendas unifamiliares de sus límites de alquiler.
Esas disposiciones estaban más o menos en línea con el proyecto de ley de control de alquileres aprobado por Oregon a principios de año y fueron suficientes para que la poderosa Asociación de Agentes de Bienes Raíces de California (CAR) adoptara una postura neutral sobre el proyecto de ley.
Sin embargo, a fines de agosto, Newsom anunció que había llegado a un acuerdo con los líderes legislativos para reducir los límites anuales de alquiler permitidos al 5 por ciento y extender la vida útil del proyecto de ley hasta 2030.
Eso hizo que el CAR volviera a la oposición, pero resultó ser suficiente para que se aprobara AB 1482 solo dos días antes de la fecha límite de la legislatura para aprobar la legislación.
Los miembros de la facción pro-desarrollo Sí en mi patio trasero (YIMBY) de California también apoyaron el proyecto de ley que vio el proyecto de ley, argumentando que, junto con un aumento en el suministro real de viviendas, ayudaría a abordar los apremiantes problemas de asequibilidad de viviendas del estado.
La Asociación de Apartamentos de California (CAA, por sus siglas en inglés), que representa a los propietarios, también fue convencida de abandonar su oposición al proyecto de ley en los últimos días de la sesión legislativa.
El apoyo de YIMBYs es a la vez equivocado y algo decepcionante, dice Hendrix del Manhattan Institute, dado que AB 1482, en el mejor de los casos, no hace nada para aumentar la oferta de viviendas.
«Una preocupación que deberían tener los YIMBY en California es que podríamos encontrarnos dentro de cinco o 10 años sin nada que mostrar para la desregulación de la vivienda, excepto más regulación de alquileres», dice.
El prometedor proyecto de ley del senador Scott Weiner (D – San Francisco), respaldado por YIMBY, para elevar las zonas residenciales cerca de los centros de tránsito y trabajo se estancó en el Senado estatal a principios de este año.
La crisis de la vivienda en California lleva años en desarrollo y su reparación requerirá una desregulación sustancial del desarrollo de la vivienda. El proyecto de ley de control de alquileres aprobado por los legisladores esta semana, aunque beneficia a algunos inquilinos actuales, es en última instancia un paso en la dirección equivocada.
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El primer límite de renta en todo el estado de California prohíbe a los propietarios aumentar los alquileres en más del 5 percent, más la inflación regional, anualmente. AB1482 es retroactivo a marzo, por lo que cualquier aumento desde entonces que supere el límite deberá reducirse. La ley también impide que los inquilinos que han estado viviendo en un apartamento durante más de un año sean desalojados sin una causa justa, como no pagar el alquiler o participar en actividades delictivas.
Se espera que estas nuevas protecciones cubran a millones de californianos, aunque no se extienden a apartamentos construidos en los últimos 15 años ni a viviendas unifamiliares, excepto las que pertenecen a corporaciones.
Los propietarios de viviendas que desean agregar una unidad de suegros a sus propiedades deberían tener un tiempo más fácil: cinco nuevas leyes tienen como objetivo agilizar el proceso para aprobar y construir estos proyectos, incluido SB13, que los exime de la mayoría de las tarifas que las ciudades cobran para compensar costo de proporcionar servicios a hogares secundarios.
Los cambios son parte de un impulso estatal para impulsar la construcción de viviendas nuevas muy necesarias en California. También lo son las disposiciones de SB330, que establece una moratoria de cinco años en las políticas locales que dificultan la construcción en ciudades sin viviendas suficientes. Eso significa que los gobiernos locales no podrían limitar el número de permisos para nuevas viviendas, agregar tarifas o rezonificar tierras para acomodar proyectos más pequeños.
