En una batalla legislativa que tomó una década, los legisladores acaban de eximir al desarrollo urbano de relleno de la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA). Es un cambio de gran importancia.
por Ben Christopher – CalMatters
Una prolongada batalla política entre desarrolladores inmobiliarios y defensores de la principal ley ambiental de California probablemente llegó a su fin esta tarde, con apenas unos pocos votos en contra.
Los defensores de la vivienda ganaron.
Con la aprobación de un proyecto de ley vinculado al presupuesto estatal, la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA, por sus siglas en inglés) dejará de ser un obstáculo para una amplia gama de desarrollos residenciales urbanos en el estado.
En la práctica, esto significa que la mayoría de los nuevos edificios de apartamentos ya no enfrentarán amenazas abiertas de litigios ambientales.
También significa que la mayoría de los desarrolladores urbanos ya no tendrán que estudiar, predecir y mitigar el impacto que la nueva vivienda pueda tener sobre el tráfico local, la contaminación del aire, la flora y fauna, los niveles de ruido, la calidad del agua subterránea y elementos de importancia histórica o arqueológica.
Y significa que, cuando los defensores de la vivienda argumenten que el estado no está haciendo lo suficiente para construir más hogares ante los alquileres inalcanzables y los precios desorbitados, ya no podrán culpar a CEQA —con algunas excepciones—.
“Decir ‘no’ a la vivienda en mi comunidad ya no será algo autorizado por el estado”, dijo la asambleísta Buffy Wicks, demócrata de Oakland que presentó la reforma a CEQA como un proyecto de ley independiente en marzo. “Esto no va a resolver todos nuestros problemas de vivienda en el estado, pero sí eliminará el mayor impedimento para construir viviendas ambientalmente sostenibles.”
A diferencia de la mayoría de las leyes ambientales, que imponen normas claras sobre comportamientos ecológicos, CEQA es simplemente un requisito de divulgación pública. Esta ley, con 54 años de vigencia, obliga a los gobiernos estatales y locales a estudiar y publicar los impactos ambientales probables de cualquier decisión que tomen, incluyendo la aprobación de nuevos proyectos de vivienda.
Pero durante años, la industria de la construcción y activistas del movimiento Yes In My Backyard (Sí en mi vecindario) han identificado esta ley como una de las principales responsables de la escasez de vivienda en California. Argumentan que CEQA permite que cualquier persona o grupo presente demandas si considera que el estudio ambiental obligatorio no es suficientemente preciso o completo. Estas demandas —o incluso la amenaza de ellas— implican demoras, costos y una incertidumbre que impiden al estado construir viviendas asequibles.
Con la votación de hoy, la Legislatura pone a prueba ese argumento. El gobernador Gavin Newsom, quien pasó gran parte de la semana pasada presionando al Congreso estatal para que aprobara la ley como parte del paquete presupuestario, la firmó el lunes por la noche.
Ahora queda por ver si este cambio monumental en la política generará realmente más viviendas en las ciudades californianas.
Muchos de los promotores de la ley se muestran optimistas.
“Creo que, cuando miremos hacia atrás, 2025 y esta ley serán vistos como un punto de inflexión en la respuesta de California a la crisis de vivienda”, dijo Matt Haney, demócrata que representa a San Francisco y preside el comité de vivienda en la Asamblea.
Sobre el papel, la nueva ley es bastante simple en comparación con otras regulaciones ambientales y de vivienda:
Los desarrollos de vivienda urbana de “relleno” —es decir, construcciones dentro o alrededor de áreas ya desarrolladas— ya no estarán sujetos a CEQA.
Hay algunas excepciones y requisitos, pero los impulsores del desarrollo dicen que son menores.
“La exención representa el cambio más importante al impacto de CEQA en la producción de vivienda desde su promulgación,” dijo Louis Mirante, cabildero del Bay Area Council, un grupo empresarial que impulsa reformas para facilitar la construcción.
El proyecto de ley se limita a desarrollos de menos de 20 acres, lo cual solo excluye a los proyectos urbanos más extensos.
Se requiere un cierto nivel de densidad, pero esto principalmente impide que se aplique a viviendas unifamiliares.
Antes de que un proyecto avance, cualquier gobierno tribal vinculado debe ser notificado, pero la consulta tiene un plazo breve.
Para calificar a la exención, el proyecto propuesto debe ser coherente con la zonificación local, que establece qué tipo de construcciones se permiten en cada lugar. Sin embargo, otra ley impulsada por el senador demócrata Scott Wiener (San Francisco) que exime muchos cambios de zonificación de CEQA, también fue incluida en el paquete presupuestario, lo que reduce ese obstáculo.
Para conseguir el respaldo del poderoso Consejo Estatal de Sindicatos de la Construcción, el proyecto también incluye requisitos de salarios más altos.
Pero estas condiciones no se aplican a la mayoría de los desarrollos residenciales. “La gran mayoría de viviendas que se construyen” en California ya no estarán bajo CEQA, dijo Mark Rhoades, consultor de planificación en Berkeley.
Consideremos un edificio de apartamentos de cinco pisos que ocupe una manzana entera, dijo Bill Fulton, urbanista y profesor de UC San Diego.
“¿No tienes que preocuparte por los sindicatos ni por CEQA? Es algo muy importante,” comentó.
Un giro de 180 grados
Qué diferencia hacen nueve años.
En 2016, el entonces gobernador Jerry Brown intentó modificar CEQA para reducir el costo de la vivienda, agilizando los permisos si los desarrolladores destinaban una porción de las unidades a residentes de bajos ingresos.
Una coalición de sindicatos, ambientalistas y gobiernos locales destrozó la propuesta, que ni siquiera se sometió a votación.
Casi una década después, otro gobernador demócrata metió una reforma a CEQA dentro del presupuesto con el mismo objetivo: viviendas más asequibles. Esta vez, la medida fue aprobada por abrumadora mayoría en ambas cámaras… y sin siquiera exigir unidades asequibles.
La propuesta de Wicks es más limitada que la de 2016, ya que sólo exime a proyectos de relleno. Nuevos suburbios tallados en tierras agrícolas o en áreas vírgenes no califican.
Ese enfoque en áreas urbanas facilitó la aceptación por parte de la legislatura demócrata. La vivienda densa en zonas desarrolladas usa menos terreno, menos energía y reduce la dependencia del automóvil.
“Cuando construyes viviendas dentro de comunidades existentes, eso es beneficioso para el medio ambiente, es amigable con el clima, y no debería estar sujeto a demandas interminables bajo CEQA,” dijo Wiener en el Senado el lunes antes de la votación, que terminó con 28 votos a favor y 5 en contra.
Aun así, la propuesta de Wicks parecía poco probable hasta hace poco.
Desde la fallida estrategia de Brown, se han aprobado leyes que permiten a los desarrolladores evadir CEQA, pero siempre con condiciones: salarios sindicales, contratación de sindicatos, unidades asequibles o combinaciones de estos.
Estas condiciones surgieron por necesidad política, ya que la amenaza de una demanda bajo CEQA era una herramienta de negociación poderosa para los sindicatos.
Como muchos desarrolladores no usaban esas leyes por lo costoso de cumplirlas, algunos académicos y defensores empezaron a pedir exenciones sin condiciones.
Wicks respondió a ese llamado: su propuesta permite ignorar CEQA completamente para desarrollos de relleno. Un quiebre notable con la tradición legislativa reciente.
El acuerdo que casi no fue
La semana pasada, el plan de Wicks estuvo a punto de fracasar.
Un borrador de la ley proponía un ligero aumento salarial para los trabajadores peor pagados, en su mayoría no sindicalizados. Aunque el sindicato de carpinteros lo apoyó, el consejo general de sindicatos lo rechazó rotundamente, calificándolo como una amenaza a sus programas de aprendices y un precedente peligroso. Los legisladores eliminaron esa cláusula.
En su lugar, los proyectos totalmente asequibles deberán pagar salarios prevalecientes para beneficiarse de la ley. Los desarrollos de más de 85 pies de altura deberán contratar un porcentaje de trabajadores sindicalizados. En San Francisco hay restricciones adicionales.
En comparación con leyes anteriores, estas concesiones son mínimas. La mayoría de los edificios altos ya requieren mano de obra calificada, muchas veces sindicalizada. Y la vivienda 100% asequible ya suele estar sujeta a subsidios públicos que exigen pagar sueldos de nivel sindical.
“El hecho de exigir salarios prevalecientes en vivienda asequible es extraño,” dijo Ray Pearl, director ejecutivo del California Housing Consortium. “Pero en realidad reafirma políticas ya existentes.”
Lo que queda es lo más significativo: edificaciones de precio de mercado o mixtas, de menos de siete pisos. Para este tipo de vivienda —la mayoría de lo que se construye en ciudades californianas— CEQA ya no se aplicará. Sin condiciones.
Esto ha generado alegría desconcertada entre algunos defensores de la vivienda. “La nueva versión del proyecto es aún mejor,” comentó en redes Chris Elmendorf, profesor de derecho en UC Davis.
¿Tendrá impacto?
¿Cómo será la construcción urbana en California sin CEQA?
Los motivos para no construir en el estado siguen siendo numerosos: altos costos laborales, tasas de interés, aranceles, restricciones migratorias, trámites lentos, tarifas locales elevadas y códigos inflexibles.
“No son los costos de CEQA los que están frenando la construcción,” dijo Rhoades.
“No creo que esto genere más desarrollo, pero sí facilitará el que ya está en marcha.”
Críticos de CEQA suelen citar casos concretos de proyectos de vivienda estudiantil, cerca del transporte público o en estacionamientos públicos, que enfrentaron demandas por motivos ambientales.
Con la nueva ley, gran parte de esos litigios desaparecerán.
“Lo único seguro es que CEQA consume tiempo,” dijo Ben Metcalf, exdirector de vivienda del estado y actual directivo del Terner Center de UC Berkeley. “Si eliminamos 6, 9 o 12 meses de demora, eso permite que muchos proyectos comiencen antes. Y en medio de una crisis de vivienda, eso importa.”
Pero lo más importante, dicen sus críticos, es el efecto disuasorio de CEQA.
¿Cuántas viviendas no se construyeron por temor a litigios? ¿Cuántos planes se redujeron por precaución? ¿Cuántos inversores se retiraron o pidieron tasas más altas?
California podría estar por descubrirlo.
