¿Qué sucede cuando se combinan las altas tasas de interés, los aranceles impredecibles, la escasez de viviendas y una ley de impuestos prediales de 50 años? Un mercado inmobiliario estancado en melaza
por Ben Christopher
CAlMatters
El mercado inmobiliario nacional se encuentra en una crisis pospandémica.
Los precios y las tasas de interés se han estancado en máximos inasequibles, lo que mantiene a raya a los compradores. Los vendedores, incapaces de obtener los precios aún más altos que desean, están abandonando el mercado en masa. El resultado es un mercado inmobiliario estancado en melaza, con una desaceleración en las nuevas propiedades en venta, un estancamiento en las ventas y un aumento en las transacciones canceladas a última hora.
Si el país en su conjunto se encuentra en medio de una sequía en el mercado inmobiliario, la situación se ve especialmente afectada en California. Las casas nuevas en venta cayeron más del 17% en San Francisco, en comparación con el mismo período del año pasado, según la agencia inmobiliaria en línea Redfin. También se registraron descensos interanuales de dos dígitos en las propiedades en venta en San Diego, Riverside y Anaheim. De las 10 áreas metropolitanas donde las nuevas propiedades cayeron más rápido, cinco se encontraban en California.
«El número de transacciones se ha desacelerado drásticamente», dijo Amy Kong, agente inmobiliaria que trabaja en San Francisco y sus alrededores. «Como todos saben, se debe a las tasas de interés más altas y a la asequibilidad, que es realmente muy baja».
Parte de la desaceleración del mercado se puede atribuir a una patología financiera nacional que se remonta a media década, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. A medida que los costos de los préstamos hipotecarios han oscilado entre mínimos y extremadamente altos en los últimos cinco años, la brecha entre lo que la mayoría de los propietarios actuales pagan por su hipoteca y lo que pagarían si volvieran a comprar es históricamente amplia. Esto hace que este sea un momento desfavorable para que la mayoría de los propietarios vendan.
Pero, al igual que ocurre con muchos de los problemas de vivienda del país, la situación es aún peor en California debido a las «disfunciones» específicas de nuestro mercado y las particularidades de nuestro sistema de impuestos a la propiedad que se remontan a la década de 1970, afirmó Fairweather.
En conjunto, los propietarios de viviendas de California «tienen razones adicionales para quedarse», añadió.
Esto significa menos oportunidades para quienes aspiran a ser propietarios, más presión en el mercado de alquiler, ya que los posibles compradores desanimados se ven relegados allí, y precios que probablemente se mantendrán persistentemente altos, a pesar de las altas tasas de interés destinadas a calmar la situación.
El mercado inmobiliario de California ha estado en una especie de patrón de espera durante años, afirmó Oscar Wei, economista de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California. «Pensé que a estas alturas veríamos un ligero aumento en las ventas», añadió. Las preguntas sin respuesta sobre el futuro de la economía, los aranceles y su posible impacto en la inflación, el mercado de valores y cómo todo lo anterior influirá en las tasas de interés probablemente estén frenando tanto a compradores como a vendedores, explicó.
Además, está la persistente brecha en el costo de los préstamos, que los economistas denominan «efecto de encierro».
En un esfuerzo por impulsar una economía que se había paralizado durante los primeros días de la pandemia de COVID-19, la Reserva Federal redujo las tasas de interés a casi cero. Los compradores de vivienda aprovecharon esas bajas tasas para adquirir viviendas. Los propietarios actuales se apresuraron a refinanciar para reducir sus costos.
Dos años y medio después, ante la nueva crisis de precios en rápido aumento, la Reserva Federal volvió a subir las tasas de interés. Para los propietarios que solicitaron hipotecas a tasa fija (la mayoría lo hace) cuando los costos de los préstamos eran bajos, el repentino repunte de las tasas convirtió la venta de una vivienda con la intención de comprar una nueva —y, de paso, la pérdida de la codiciada tasa baja a cambio de una alta— en una propuesta financiera perdedora. Un análisis realizado por economistas de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHA) reveló que la mayoría de los prestatarios a mediados de 2024 tenían una tasa inferior al 4 %. Por otro lado, es probable que una hipoteca nueva típica tenga una tasa superior al 6,5 %.
Esa diferencia conlleva un alto costo financiero. Si el contribuyente hipotecario promedio cambiara su préstamo actual por uno con la nueva tasa, pagaría $398 adicionales al mes, estimaron los investigadores de la agencia.
El efecto es aún más pronunciado en California, donde los valores de las propiedades son particularmente altos. El precio de venta promedio de una vivienda unifamiliar en todo el estado es de poco menos de $900,000, según la Asociación Estatal de Agentes Inmobiliarios.
Incluso pequeños cambios en las tasas de interés en una compra tan grande se acumulan.
Un prestatario típico de California pagaría $675 adicionales al mes si contrajera la misma hipoteca con las tasas actuales, según el informe de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas. En San Francisco, son $915 adicionales. Esa es una razón de peso para no vender.
Los propietarios de viviendas en California tienen aún más razones para resguardarse.
Desde 1979, cuando entró en vigor la Proposición 13 del año anterior, los impuestos a la propiedad en California han estado vinculados al precio de compra de una vivienda y solo se les ha permitido aumentar a un ritmo moderado. Con la tendencia al alza de los precios inmobiliarios en todo el estado desde entonces, esto ha creado otro tipo de «efecto de encierro»: cuanto más tiempo se posee una vivienda, menos se paga en impuestos a la propiedad en comparación con un nuevo comprador. Un análisis reciente del Instituto Lincoln de Política de Tierras estimó que los nuevos compradores pueden esperar pagar más del doble en impuestos a la propiedad en comparación con un propietario típico de larga data en muchas de las ciudades más grandes de California, como Los Ángeles, San Diego, Long Beach, Oakland y Sacramento. “Cuando la gente calcula cuánto les costaría mudarse y considera el gasto de la hipoteca, además del impuesto predial, no vale la pena”, dijo Fairweather.
A falta de una afluencia de nuevas propiedades en venta, quienes buscan la oportunidad de comprar tendrán que esperar a que se complete la construcción. Sin embargo, la oferta de nuevas viviendas se ha estancado prácticamente en la última década, a pesar de una serie de leyes estatales destinadas a impulsar el desarrollo urbanístico. Fairweather dijo que no es optimista sobre la probabilidad de que esto cambie pronto, y el efecto de encierro en los propietarios es una de las razones.
“Soy escéptica de que los propietarios de viviendas unifamiliares vayan a ceder el terreno para construir suficientes viviendas que marquen la diferencia”, dijo. “Es bueno que todas esas leyes cambien, pero creo que su impacto podría ser limitado debido a todas las demás fuerzas que apuntan a que los barrios unifamiliares se mantendrán sin cambios”.
