Los fiscales federales y de California han acusado a la empresa de software RealPage de enriquecerse «a costa de los inquilinos que pagan precios inflados»
por Wendy Fry
CalMatters
La ordenanza propuesta de San Diego, que ahora está siendo redactada por el fiscal de la ciudad, llega después de que los supervisores de San Francisco promulgaran en julio una prohibición similar, la primera en la nación, sobre «la venta o el uso de dispositivos algorítmicos para establecer alquileres o administrar niveles de ocupación» para residencias. San José está considerando un enfoque similar.
Y California y otros siete estados también se han sumado a la demanda antimonopolio de los fiscales federales, que apunta a la plataforma líder de precios de alquiler, RealPage, con sede en Texas. La denuncia alega que «RealPage es un intermediario algorítmico que recopila, combina y explota la información competitivamente sensible de los propietarios. Y al hacerlo, se enriquece a sí misma y a los propietarios obedientes a expensas de los inquilinos que pagan precios inflados…”
Pero este año los legisladores estatales no lograron avanzar con la legislación de la senadora demócrata de Bakersfield Melissa Hurtado que habría prohibido el uso de cualquier algoritmo de precios basado en datos no públicos proporcionados por empresas competidoras. Ella dijo que planea volver a presentar el proyecto de ley durante la próxima sesión legislativa debido a lo que describió como daños continuos de tales algoritmos.
“Tenemos que asegurarnos de que la economía sea justa y… que cada individuo que quiera una oportunidad de crear un negocio tenga una oportunidad sin ser destruido en el camino, y que también estemos protegiendo a los consumidores porque está dañando los bolsillos de todos de una manera u otra”, dijo Hurtado.
RealPage ha sido un impulso importante para todas las acciones. La empresa cuenta entre sus clientes a los propietarios con miles de unidades de apartamentos en toda California. Algunos funcionarios acusan a la empresa de frustrar la competencia que de otro modo haría bajar los alquileres, exacerbando la escasez de viviendas del estado y aumentando los alquileres en el proceso.
“Todos los días, millones de californianos se preocupan por mantener un techo sobre sus cabezas y RealPage directamente ha hecho que sea más difícil hacerlo”, dijo el fiscal general de California, Rob Bonta, en una declaración escrita.
Una portavoz de RealPage, Jennifer Bowcock, dijo a CalMatters que la falta de oferta de viviendas, no la tecnología de la empresa, es el verdadero problema, y que su tecnología beneficia a los residentes, administradores de propiedades y otras personas asociadas con el mercado de alquiler. La portavoz escribió más tarde que un “enfoque equivocado en la información no pública es una distracción… que solo empeorará los problemas históricos de San Francisco y San Diego”.
En cuanto a la demanda federal, la empresa calificó las reclamaciones en ella como “carentes de mérito” y dijo que planea “defendernos enérgicamente contra estas acusaciones”.
“Estamos decepcionados de que, después de varios años de educación y cooperación en los asuntos antimonopolio relacionados con RealPage, el (Departamento de Justicia) haya elegido este momento para presentar una demanda que busca convertir en chivo expiatorio una tecnología procompetitiva que se ha utilizado de manera responsable durante años”, se lee en parte de la declaración de la empresa. “El software de gestión de ingresos de RealPage está diseñado específicamente para cumplir con la ley, y tenemos una larga historia de trabajo constructivo con el (departamento) para demostrarlo”.
Los desafíos de la empresa solo aumentarán si el software de fijación de precios se convierte en otro caso en el que los legisladores de California lideran la nación. Después de la prohibición de San Francisco, el Ayuntamiento de Filadelfia aprobó una prohibición de la fijación algorítmica de precios de alquiler con una votación a prueba de veto el mes pasado. Nueva Jersey ha estado considerando su propia prohibición.
¿Se trata de fijación de precios o de asesoramiento a los propietarios?
Según los fiscales federales, RealPage controla el 80 por ciento del mercado de software de gestión de ingresos comerciales. Su producto se llama YieldStar, y su sucesor es AI Revenue Management, que utiliza gran parte de la misma base de código que YieldStar, pero tiene pronósticos más precisos. RealPage le dijo a CalMatters que atiende solo al 10 por ciento de los mercados de alquiler tanto en San Francisco como en San Diego, a través de sus tres productos de software de gestión de ingresos. Así es como funciona:
Para utilizar YieldStar y AIRM, los propietarios históricamente han proporcionado a RealPage sus propios datos privados de sus solicitudes de alquiler, precios de alquiler, nuevos contratos de alquiler firmados, ofertas y aceptaciones de renovación y estimaciones de ocupación futura, aunque un cambio reciente permite a los propietarios elegir compartir solo datos públicos. Esta información de todos los propietarios participantes en un área se agrupa y se procesa mediante pronósticos matemáticos para generar recomendaciones de precios para los propietarios y sus competidores.
El presidente del consejo de San Diego, Sean Elo-Rivera, lo explicó así:
“En los términos más simples, lo que esta plataforma está haciendo es proporcionar lo que consideramos como esa habitación oscura y llena de humo para que las grandes empresas se reúnan y fijen los precios”, dijo. “La tecnología se está utilizando como una forma de mantener la distancia entre una gran empresa y la otra. Pero eso es una ilusión”.
En palabras de la propia empresa, de los documentos de la empresa incluidos en la demanda, RealPage “garantiza que (los propietarios) aprovechen todas las oportunidades posibles para aumentar el precio incluso en las condiciones más bajistas o inesperadas”. La empresa también dijo en los documentos que “ayuda a frenar los instintos (de los propietarios) de responder a las condiciones de mercado a la baja, ya sea bajando drásticamente el precio o manteniéndolo”.
Proporcionar orientación sobre el alquiler no es el único servicio que RealPage ha ofrecido a los propietarios. En 2020, una investigación de Markup y New York Times descubrió que RealPage, junto con otras empresas, utilizó algoritmos informáticos defectuosos para realizar verificaciones de antecedentes automatizadas de los inquilinos. Como resultado, los inquilinos se vieron asociados con cargos criminales que nunca enfrentaron y se les negaron viviendas.
Impacto en los inquilinos
Alan Pickens, un veterano de la Marina de 31 años, y su esposa se mudan casi todos los años «porque el alquiler aumenta, se vuelve inasequible, así que buscamos un nuevo lugar para quedarnos», dijo. El complejo de apartamentos del noreste de San Diego al que acaban de mudarse tiene apartamentos de dos habitaciones anunciados por entre $ 2,995 y $ 3,215.
Viven en un área de San Diego donde el Departamento de Justicia de EE. UU. dice que los acuerdos de intercambio de información entre los propietarios y RealPage han perjudicado o es probable que perjudiquen a los inquilinos.
En agosto, el departamento presentó su demanda antimonopolio contra RealPage, alegando que la empresa, a través de su software heredado YieldStar, participó en un «plan ilegal para disminuir la competencia entre los propietarios en los precios de los apartamentos». La denuncia nombra áreas específicas donde los alquileres son artificialmente altos. Más allá de la parte de San Diego donde vive Pickens, esas áreas incluyen el sur del condado de Orange, Rancho Cucamonga, Temecula y Murrieta y el noreste de San Diego.
En el segundo trimestre de 2020, el alquiler promedio en el condado de San Diego fue de $1,926, lo que refleja un aumento del 26 por ciento en tres años, según el San Diego Union-Tribune. Desde entonces, los alquileres han aumentado aún más en la ciudad de San Diego, a $2,336 por mes a partir de noviembre de 2024, un 21 por ciento más que en 2020, según RentCafe y el Tribune. Eso es un 50 por ciento más alto que el alquiler promedio nacional.
Los fiscales generales de ocho estados, incluido California, se unieron a la demanda antimonopolio del Departamento de Justicia, presentada en el Tribunal de Distrito de los EE.UU. para el Distrito Medio de Carolina del Norte.
El Departamento de Justicia de California sostiene que RealPage infló artificialmente los precios para mantenerlos por encima de un cierto nivel mínimo, dijo la portavoz del departamento Elissa Pérez. Esto fue particularmente perjudicial dado el alto costo de la vivienda en el estado, agregó. “Las ganancias mantenidas ilegalmente que resultan de estos esquemas de alineación de precios salen de los bolsillos de las personas que menos pueden pagarlas”.
Los inquilinos representan una mayor proporción de los hogares en California que en el resto del país: el 44 por ciento aquí en comparación con el 35 por ciento a nivel nacional. El Estado Dorado también tiene un porcentaje más alto de inquilinos que cualquier otro estado que no sea Nueva York, según los últimos datos del censo de EE. UU.
San Diego tiene el cuarto porcentaje más alto de inquilinos de cualquier ciudad importante de la nación.
Sin embargo, las filas recientes de los legisladores de California han incluido pocos inquilinos: a partir de 2019, CalMatters solo pudo encontrar un legislador estatal que no fuera propietario de una casa, y descubrió que más de una cuarta parte de los legisladores en ese momento eran propietarios.
Los estudios muestran que los residentes de bajos ingresos se ven más afectados por el aumento de los alquileres. A nivel nacional, entre 2000 y 2017, los estadounidenses sin título universitario gastaron un porcentaje mayor de sus ingresos en el alquiler. Ese porcentaje se disparó del 30 al 42 por ciento. En el caso de los graduados universitarios, ese porcentaje aumentó del 26 al 34 por ciento.
“En mi opinión, los únicos ganadores en esta situación son las empresas más ricas que están utilizando esta tecnología o creándola”, dijo Elo-Rivera. “No podría haber un ejemplo más claro de los ricos que se vuelven más ricos mientras el resto de nosotros luchamos por sobrevivir”.
El estado ha invertido en RealPage
El gigante de capital privado Thoma Bravo adquirió RealPage en enero de 2021 a través de dos fondos que tienen cientos de millones de dólares en inversiones de fondos de pensiones públicos de California, incluido el Sistema de Jubilación de Empleados Públicos de California, el Sistema de Jubilación de Maestros del Estado de California, los Regentes de la Universidad de California y los fondos de pensiones de la policía y los bomberos de Los Ángeles, según Private Equity Stakeholder Project.
«Están invirtiendo en cosas que están perjudicando directamente a sus jubilados», dijo K Agbebiyi, coordinador sénior de la campaña de vivienda del Private Equity Stakeholder Project, un organismo de control de capital privado sin fines de lucro que elaboró un informe sobre el impacto de los propietarios corporativos en los aumentos de alquiler en San Diego.
RealPage argumenta que los propietarios son libres de rechazar las recomendaciones de precios generadas por su software. Pero el Departamento de Justicia de EE. UU. alega que intentar hacerlo requiere una serie de pasos, incluida una conversación con un asesor de precios de RealPage. Los asesores intentan «impedir que los administradores de propiedades actúen según las emociones», según la demanda del departamento. Si un administrador de propiedades no está de acuerdo con el precio que sugiere el algoritmo y quiere reducir el alquiler en lugar de aumentarlo, un asesor de precios “elevará la disputa al superior del administrador”, alegan los fiscales en la demanda.
En San Diego, los Pickens, que están esperando su primer hijo, han renunciado a sus membresías del gimnasio y han reducido el tamaño de sus autos para permanecer en el área. Han considerado mudarse a Denver.
“Todos los extras prácticamente tienen que desaparecer”, dijo Pickens. “Quiero decir, amamos San Diego, pero se está volviendo difícil vivir aquí”.
“Mi esposa es abogada y serví en la Marina durante 10 años y ahora trabajo en Qualcomm”, dijo. “¿Por qué estamos luchando? ¿Por qué estamos luchando?”
