Ser propietario de una vivienda, a menudo el primer paso para la riqueza generacional, es cada vez más inasequible para las familias de California, especialmente las de color
por Selen Ozturk
15 de marzo de 2024: Ser propietario de una vivienda, a menudo el primer paso hacia la riqueza generacional, es cada vez más inasequible para las familias de California, especialmente las de color.
Ahora, la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California (CalHFA) está cambiando eso para los compradores de viviendas de primera generación con su programa de préstamos de apreciación compartida Dream For All.
Sueño para todos
El programa, ahora en su segunda ronda gracias a $250 millones de la legislatura estatal, ayudó a 2,000 compradores de vivienda en su primera ronda en abril de 2023. Dream For All tiene como objetivo ayudar a otros 2,000 ahora a través de un préstamo de reducción de hipoteca de hasta $150,000 o 20 por ciento del precio de compra de una vivienda, lo que sea menor.
“Con este programa, estamos tratando de impulsar la riqueza generacional que puede brindarle ser propietario de una casa”, dijo Eric Johnson, oficial de información de CalHFA. “Si es un préstamo del 20 por ciento, por ejemplo, tienes que pagar ese 20 por ciento cuando vendes o refinancias la casa, más el 20 por ciento de lo que has ganado en la venta, así que podemos usar ese dinero para financiar el próximo. generación de nuevos compradores de vivienda.
Para ser considerado un comprador de vivienda de primera generación, los solicitantes no deben haber sido propietarios de su primera vivienda en los últimos siete años y sus padres no deben ser propietarios de una vivienda actualmente o, si fallecieron, no deben haber sido propietarios de una en el momento de su fallecimiento. También califican aquellos que estuvieron en el sistema de cuidado de crianza en algún momento.
Para calificar para el préstamo, al menos una persona debe ser residente de California y al menos una persona debe ser comprador de vivienda de primera generación, pero no es necesario que sean la misma persona.
Los límites de ingresos también se aplican por condado, aunque llegan a $287,000 para los compradores en el condado de Santa Clara y $280,000 para San Francisco y Marin.
«Parece un poco extraño que un comprador de vivienda con ingresos bajos a moderados pueda ganar tanto, pero así es como se encuentra California en estos días», dijo Johnson.
A diferencia de la primera ronda de préstamos “por orden de llegada” en 2023, este período de solicitud será una lotería extraída al azar de las solicitudes presentadas entre el 3 y el 29 de abril, para que los fondos se distribuyan de manera más justa. Aunque no se ha fijado una fecha de anuncio para los nombres sorteados después de su auditoría, probablemente será la primera o segunda semana de mayo.
Para participar en la lotería, los compradores de vivienda por primera vez necesitarán una carta de aprobación de crédito de uno de los prestamistas aprobados por CalHFA. Quienes obtengan el préstamo tendrán 90 días para buscar y comprar una vivienda.
Hay muchos californianos que tienen buenos ingresos, buenos empleos y crédito, pero no han podido ahorrar para el pago inicial, al no tener la ventaja de la riqueza intergeneracional”, dijo Johnson.
Brechas de riqueza generacional y racial
Una cantidad desproporcionada de estos compradores de viviendas provienen de comunidades de color, dijo Maeve Elise Brown, directora ejecutiva y fundadora de Housing and Economic Rights Advocates (HERA).
En 2023, la tasa de propiedad de vivienda para los hogares negros estadounidenses era del 45.9 por ciento, 28.6 puntos porcentuales por debajo de la tasa de los blancos del 74.4 por ciento. Para los hogares latinos, la brecha fue similar, 25.8 por ciento por debajo de la tasa de los blancos.
Una encuesta de 2022 con resultados similares encontró que el 38 por ciento de los adultos blancos dijeron que habían recibido al menos $10,000 en obsequios o préstamos de un familiar para gastos grandes como el pago inicial, mientras que solo el 14 por ciento de los negros, el 16 por ciento de los latinos y el 19 por ciento de los adultos nativos americanos tenían.
“Aunque la propiedad de vivienda ha sido un motor económico generacional, los valores de las propiedades están superando nuestra capacidad de pagarlos” (el precio promedio de una vivienda en California es de más de $765,000 en marzo de 2024) “y la deuda que tienen las personas de color, especialmente la deuda estudiantil, crea un pago inicial y barrera de crédito de préstamo seguro”, dijo Brown.
Los graduados negros, por ejemplo, tienen un promedio de $52,000 dólares en deuda estudiantil, y cuatro años después de graduarse tienen casi el doble de deuda que sus pares blancos. Es probable que el 46 por ciento de los estudiantes negros prestatarios pospongan la compra de una casa debido a esta deuda.
A medida que esta brecha de riqueza se expande, la brecha racial en la propiedad de viviendas se está estancando, dijo Ria Cotton, corredora y propietaria de Cotton Realty.
En 2022, el 72 por ciento de los estadounidenses blancos, el 63 por ciento de los estadounidenses de origen asiático, el 51 por ciento de los estadounidenses de origen hispano y el 44 por ciento de los estadounidenses de raza negra eran dueños de una casa.
Si bien la tasa general de propiedad de viviendas en Estados Unidos aumentó del 64.7 por ciento una década antes al 65.5 por ciento en 2022, la brecha de propiedad de viviendas entre negros y blancos aumentó del 26 por ciento al 29 por ciento, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
“El préstamo Dream For All permite a las personas históricamente desfavorecidas a la hora de comprar una vivienda aprovechar esa riqueza generacional, pero no podemos detenernos ahí”, explicó Cotton. “Tenemos que comenzar ayudando a las comunidades a generar crédito, minimizar la relación deuda-ingresos y ahorrar para el pago inicial, y hablar sobre lo que sucede después de comprar: desde la prevención de ejecuciones hipotecarias hasta el desarrollo de más propiedades y el uso de su crédito para obtener capital, como comprar. un automóvil por tasas de interés más bajas”.
“Nuestro mensaje con este programa de préstamos es: ‘Hay esperanza. Todavía es posible comprar una casa en California’”, añadió Johnson.
“Tenemos una brecha de riqueza en este país que está impulsando una propiedad de vivienda desigual, y este préstamo nos muestra cuánto importa su legado generacional para superarla”, dijo Cotton.
