Después de semanas de espera, el gobernador de California firmó un proyecto de ley que permitirá la construcción de edificios de apartamentos de altura media cerca de las principales paradas de tránsito en las áreas metropolitanas más grandes de California.
por Ben Christopher
CalMatters
Desde que la Legislatura aprobó por poco el mes pasado un proyecto de ley que allanará el camino para más edificios de apartamentos alrededor de las principales paradas de transporte público en las áreas metropolitanas más grandes del estado, el universo político de California ha estado esperando con impaciencia la firma o el veto del gobernador Gavin Newsom en un acalorado juego estatal de “lo hará o no lo hará”.
Hoy, lo hizo.
La aprobación de Newsom al Proyecto de Ley del Senado 79 (SB 79) significa que los desarrolladores de apartamentos pronto podrán incluir más viviendas en vecindarios dentro de media milla de las principales paradas de tren, metro y autobús de tránsito rápido, anulando las restricciones de zonificación locales y cualquier posible objeción de los vecinos circundantes. Los edificios inmediatamente adyacentes a estos centros de tránsito podrán alcanzar hasta nueve pisos, mientras que los que estén más lejos llegarán a un máximo de aproximadamente cuatro.
«El mundo mira a California en busca de liderazgo; es hora de construir comunidades modernas y conectadas que cumplan la promesa de California, satisfaciendo las necesidades de hoy y de la próxima generación», escribió el gobernador en una declaración de firma.
La firma culmina un año legislativo lleno de reformas en la política de vivienda que, incluso hace solo unos años, habrían parecido impensables. También reafirma la alineación política del gobernador con el movimiento «Sí En Mi Patio Trasero» (YIMBY), que ha estado defendiendo la causa de construir más viviendas frente a la escasez de viviendas en todo el estado durante casi una década. Este verano, Newsom firmó legislación respaldada por YIMBY para eximir a la mayoría de los proyectos de apartamentos urbanos de la revisión bajo una de las leyes de protección ambiental emblemáticas del estado. «¡Vamos YIMBYs!», dijo Newsom al promulgar esa ley.
La nueva ley es, de hecho, una victoria emblemática para el movimiento. El autor del proyecto de ley, el senador demócrata de San Francisco Scott Wiener, introdujo una versión anterior de la política en 2018 con el apoyo de la entonces aún relativamente nueva organización política California YIMBY. La versión de este año, que aprobó por poco tanto el Senado como la Asamblea el mes pasado con pocos votos de sobra, marca el cuarto intento de Wiener.
«En California hablamos mucho sobre dónde no queremos construir casas, pero rara vez hablamos sobre dónde sí queremos, hasta ahora», dijo Wiener en un comunicado. «SB 79 deshace décadas de políticas excesivamente restrictivas que han disparado los costos de la vivienda a niveles astronómicos, obligando a millones de personas a alejarse de sus trabajos y del transporte público y a realizar largos viajes desde los suburbios o fuera del estado por completo. Ha sido un largo camino abordar estos problemas de décadas, pero la firma de hoy marca un nuevo día para la vivienda asequible en California».
La firma de Newsom es una gran decepción para muchos gobiernos locales y grupos vecinales, particularmente en el sur de California. El mes pasado, la alcaldesa de Los Ángeles, Karen Bass, instó a Newsom a vetar el proyecto de ley, diciendo que «socavaría el control local, disminuiría la participación comunitaria en la planificación y la zonificación y afectaría desproporcionadamente a los vecindarios de bajos recursos». Grupos de propietarios airados y legisladores estatales expresaron su preocupación de que exigir mayores niveles de densidad de viviendas «remodelaría fundamentalmente» los vecindarios de estilo suburbano.
La política de «aumento de zonificación» estaba destinada a ser doble: permitir mucha más construcción de viviendas como una forma de aliviar la escasez de viviendas del estado y la crisis de asequibilidad resultante, mientras que también dirige a más residentes hacia los sistemas de transporte público con problemas de liquidez.
Dónde se aplica la nueva ley de vivienda
A pesar de la ferocidad de la oposición, el proyecto de ley que firmó Newsom es considerablemente más modesto que la versión introducida a principios de año.
Después de 13 rondas separadas de enmiendas, la ley se restringirá a solo ocho condados altamente urbanizados —Los Ángeles, San Diego, Orange, Santa Clara, Alameda, Sacramento, San Francisco y San Mateo— y se aplicará solo a paradas de transporte seleccionadas (tren, metro, tren ligero y rutas de autobuses de alta frecuencia con carriles designados). La ley también dará a los gobiernos locales medios alternativos para cumplir con sus propios programas locales, requerirá que una cierta parte de las unidades construidas bajo el proyecto de ley se reserven a alquileres por debajo del precio de mercado y entrará en vigencia en un calendario diferido en ciertos vecindarios de bajos ingresos.
Incluso en esa forma más moderada, la ley es uno de los cambios más trascendentales en las reglas de zonificación a nivel estatal en la historia moderna de California. Los defensores de la vivienda en California están dando una vuelta de victoria.
«Esta es la legislación de vivienda más transformadora que jamás haya sido promulgada por cualquier gobernador», dijo Matthew Lewis, portavoz de California YIMBY. «El gobernador Newsom ha consolidado su legado como un líder valiente en materia de vivienda».
Junto con SB 79, Newsom firmó una serie de otros proyectos de ley notables destinados a acelerar y reducir los costos de la construcción de viviendas. Incluyen leyes para acelerar la construcción de unidades de vivienda accesorias (ADUs), simplificar los procesos de desarrollo de edificios y permitir que los desarrolladores de viviendas contraten verificadores de planos de construcción de terceros en lugar de depender del personal de la ciudad.
El objetivo de vivienda de Newsom
Los cambios en la ley estatal de vivienda son significativos. Si resultarán en la construcción de una cantidad significativa de viviendas nuevas tardará años en saberse. Las altas tasas de interés, los aranceles impredecibles y un mercado laboral restringido han resultado en una reciente desaceleración en los permisos de construcción. Aunque Newsom asumió el cargo prometiendo supervisar la construcción de 3.5 millones de unidades adicionales antes del final de su segundo mandato el próximo año (un objetivo que revisó a 2.5 millones), es poco probable que el estado alcance la mitad de esa ambiciosa meta.
El proyecto de ley que Newsom firmó hoy, combinado con legislación anterior que facilita las restricciones al desarrollo, no afectará las fuerzas económicas más amplias que hacen que la construcción residencial sea una venta difícil en este momento, dijo Ben Metcalf, director gerente del Terner Center for Housing Innovation de UC Berkeley y exjefe del departamento de vivienda del estado. «Pero si los costos bajan y las tasas de interés caen, se puede imaginar que hemos sentado las bases para un boom de la construcción».
Durante las últimas semanas, Newsom ha estado bajo una presión constante tanto de partidarios como de opositores. Los defensores de la preservación histórica, los derechos de los inquilinos, el control local y los grupos de vecindarios ricos, junto con el candidato a gobernador republicano Steve Hilton y el exactor de reality show Spencer Pratt, han reunido a sus respectivas audiencias para inundar la oficina del gobernador con llamadas y correos electrónicos instando a un veto. Los partidarios, entre ellos comentaristas políticos nacionales, el megadonante multimillonario Tom Steyer y todos los rincones del universo organizado de YIMBY en línea, han instado a sus seguidores a hacer lo contrario.
El interés popular en el resultado del proyecto de ley pareció escapar a los confines típicos del debate legislativo de California. A principios de esta semana, apareció un fondo de apuestas en línea (las probabilidades siempre fueron buenas para la firma de Newsom). El tema incluso surgió durante la aparición del gobernador como invitado en la reciente transmisión en vivo del popular gamer en línea conocido como «ConnorEatsPants».
Respondiendo a un flujo de comentarios públicos de su audiencia llenos de incesantes consultas sobre el proyecto de ley, el streamer le preguntó a Newsom: «No sé qué es esto, pero dicen que debe hablar sobre SB 79».
