por David Dayen
The Intersection
Cuando el presidente Obama anunció el Programa de Modificación Home Affordable, o HAMP, el 18 de febrero del 2009 en Mesa, Arizona, prometió que ayudaría de 3 a 4 millones de propietarios a modificar sus préstamos para evitar la ejecución hipotecaria. Casi siete años después, menos de 1 millón han recibido asistencia en curso; casi uno de cada tres ha re-incumplido después de recibir modificaciones inadecuadas; y 6 millones de familias perdieron sus hogares durante el mismo período de tiempo.
Ahora el programa está llegando a su fin.
Escondida en la página 1,983 del paquete de gastos ómnibus, firmado en ley a principios de este mes, está la siguiente redacción: “la iniciativa del Making Home Affordable del Secretario de Hacienda, según lo autorizado en virtud de la Ley de Estabilización Económica de Emergencia de 2008… terminará el 31 de diciembre del 2016″.
Este lenguaje cierra una serie de medidas iniciadas después de la crisis financiera para ayudar a los propietarios de viviendas que enfrentan ejecuciones hipotecarias, pero sobre todo, termina HAMP. Pocos notaron su paso, pero los progresistas deberían estar encantados de ver que se vaya. Tal vez ningún programa de la era Obama hizo fue más significativo – y posiblemente con un daño irreparable – a la promesa de un gobierno activista que puede ayudar a resolver los problemas del país.
El fracaso de HAMP deriva de su diseño. En lugar de ser un programa de transferencia de efectivo que ponga en manos vales a los prestatarios en dificultades para que puedan reducir sus pagos de hipoteca, el gobierno da el dinero a empresas de servicios hipotecarios, para alentarlos a modificar los préstamos. Pero mientras que el gobierno establece los puntos de referencia a seguir, las compañías hipotecarias en última instancia deciden si quieren o no ofrecer ayuda.
Para apreciar por qué esto nunca podría tener éxito, usted debe entender que los servicios hipotecarios suelen no tener ningún interés directo en el préstamo. Son departamentos glorificados con cuentas por cobrar contratadas por los titulares de hipotecas para procesar los pagos mensuales, manejar el contacto día a día con los propietarios, y distribuir el producto. Y con poco personal de trabajadores de nivel de entrada, sólo podían obtener algún beneficio si nunca necesitaran realizar algún servicio al cliente. Se manipularon millones de solicitudes individuales para simplemente aliviar a los abrumados.
Además, los administradores hacen su dinero de un porcentaje del saldo de capital impago de un préstamo. Perdonar al principal – el tipo de modificación de préstamo más exitoso- se come los beneficios del administrador, lo que hizo que le tuvieran miedo, optando por los recortes de tasas de interés menos eficaces. Además, los administradores recolectaban honorarios estructurados – tales como las tarifas finales – que hacen más rentable mantener un delincuente prestatario. Incluso las ejecuciones hipotecarias no dañan a un administrador, porque hacen recuperar su porción de los honorarios en una venta de ejecución hipotecaria antes que los inversores a los que dan el servicio al préstamo.
Los modestos pagos de incentivos en HAMP no eran rival para los incentivos financieros contrarios hacia la ejecución hipotecaria, en lugar de préstamos modificadores.
Con administradores en el control de las modificaciones, podrían manipular el programa para acumular más deudas incobrables de los prestatarios y exprimir algunos pagos adicionales antes de excluir. Los administradores crónicamente perdieron documentos de ingresos de los prestatarios de prórroga del período predeterminado. Se prolongan modificaciones de prueba mucho más allá de tres meses, para que pudieran acumular cargos por pagos atrasados. Ellos otorgan modificaciones que doblan los honorarios del servidor principal del préstamo, aumentando el saldo de capital impago – y por lo tanto sus ganancias – mientras empuja el prestatario hacia bajo del agua y más allá. Y ellos, ya atrapados después de que se les negara una modificación, exigiendo pagos atrasados y con cargos por pagos atrasados, con la amenaza de la exclusión como un martillo. A menudo, esto obligó a los prestatarios a buscar modificaciones “privadas” con términos peores que el status quo. La HAMP se convirtió en un esquema de préstamos abusivos en lugar de un programa de ayuda, e incluso las modificaciones “exitosas” permanentes se echaron a perder con demasiada frecuencia, con altas tasas de re-default.
Según el Inspector General Especial para el Programa de Alivio de Activos en Problemas (SIGTARP), al 70 por ciento de los propietarios de viviendas que solicitaron el programa se les rechazó una modificación permanente. A pesar de la promesa inicial de un compromiso, $75 mil millones para el HAMP, hasta septiembre de este año, el gobierno ha gastado solamente $10.2 mil millones, con un adicional de $ 2 millones de dólares en programas relacionados. La mayor parte del gasto se produjo después de los primeros años, cuando la crisis hipotecaria estaba en su punto más agudo.
En las revelaciones más condenatorias de mala conducta de los administradores, empleados del Bank of America de la unidad de servicios hipotecarios testificaron en una demanda colectiva que se les dijo que mintieran a los propietarios de viviendas, deliberadamente ha extraviado sus documentos, y han negado las modificaciones de préstamos sin explicar por qué. Por sus esfuerzos, los gerentes han sido premiados con bonos – en forma de tarjetas de regalo de Target – por empujar a los prestatarios a la ejecución hipotecaria.
A pesar de ello, el Departamento del Tesoro no sanciona de forma permanente a un único prestador de servicios hipotecarios por violaciones de la HAMP arañando la espalda con pagos de incentivos. Ellos nunca usaron su influencia para forzar a obtener mejores resultados. En cambio, el ex secretario del Tesoro, Timothy Geithner, dijo a los funcionarios del gobierno, el propósito de la HAMP fue “espumar la pista de aterrizaje” para los bancos. En otras palabras, se permitió a los bancos extendieran ejecuciones hipotecarias eventuales y absorbieran más lentamente, la protección de los balances bancarios. Los propietarios son la espuma siendo arrollados por un jumbo en esa analogía.
En los últimos años, el gobierno ajustó la HAMP, abriéndola a más prestatarios y dando el pago de incentivos más altos para la reducción de capital. Pero después de años de historias de terror, los propietarios no querían, razonablemente, nada que ver con el programa, la forma en que las ardillas aprendieron a no comer las bayas venenosas. En las más recientes estadísticas de SIGTARP, 13,231 propietarios comenzaron modificaciones HAMP permanentes en el tercer trimestre del año, mientras que otros 13,226 están nuevamente en mora, dejando un incremento neto de las modificaciones activas de sólo cinco. Las modificaciones permanentes han disminuido en 16 de los últimos 17 trimestres.
El portavoz del Departamento del Tesoro de Mark McArdle ha defendido a la HAMP por pregonar menos negaciones de modificación en los últimos años, lo que coincide con un menor número de propietarios de viviendas molestos a aplicar. Hacienda también alega en informes recientes que el 58 por ciento de los prestatarios negó haber recibido una modificación HAMP alternativa de su administrador que resolviera su delincuencia, sin señalar si esa alternativa haría la situación financiera de los dueños de una casa, mejor o peor.
Tesorería afirma que proviene de las encuestas de los propios administradores, que tienen incentivos para decir que ayudan a sus clientes. Pero sabemos que aproximadamente 6 millones de familias han perdido sus hogares desde que la crisis financiera comenzó en septiembre de 2008, y a menos de que algunos de ellos nunca tratara de obtener una modificación de HAMP, es difícil cuadrar los números.
Usted puede excusar muchos de los logros de Obama que no lograron alcanzar sus metas con el argumento de que surgieron a partir de un Congreso roto, con grandes obstáculos, asegurando la entrada al republicano. Pero HAMP, luego de ser autorizado por la legislación que nos dio el rescate bancario, fue diseñado e implementado en su totalidad por la Casa Blanca. El Congreso autorizó al Poder Ejecutivo “evitar las ejecuciones hipotecarias evitables”, y dejó los detalles para ellos. El que HAMP se convirtiera en el resultado, es la indicación más pura de cómo el gobierno dio prioridad a la salud de las instituciones financieras sobre los propietarios de viviendas.
También reforzó innecesariamente el viejo dictum de Ronald Reagan que las palabras más peligrosas en el idioma Inglés son “Soy del gobierno y estoy aquí para ayudar”. Las familias que buscaron a cabo un programa de gobierno para ayudarse en un momento de necesidad sólo vieron un prestador de servicios hipotecarios que perdieron sus papeles, encadenado a lo largo de sus peticiones y dañó su seguridad financiera. Los millones que experimentaron este abuso encontrarán difícil creer en el gobierno nuevamente.
