por Peter Cohen y Fernando Martí
El futuro de un amplio terreno de La Ciudad está en juego actualmente, y con él, el futuro del enfoque de vivienda accesible en San Francisco.
El terreno de estacionamiento de la Comisión de Utilidades Públicas junto al campus del City College de San Francisco en la avenida Ocean puede no parecer interesante, pero son 17 acres de tierras que pueden urbanizarse en nuestra ciudad, y los desarrolladores a tasa del mercado están acariciando el prospecto de privatizarlo.
Como terreno público, Balboa Reservoir representa un recurso público indispensable que debe ser preservado como bien público para esta generación y las futuras. Esto requerirá no sólo un compromiso de recursos, sino también un liderazgo visionario de La Ciudad, que sin embargo está por verse.
Cualquier “Petición de Propuestas”, reubicación o acuerdo de desarrollo para uso residencial aprobados por la Junta de Supervisores deben priorizar la accesibilidad máxima de vivienda, con un mandato mínimo de que al menos 50 por ciento del terreno sea destinado a los hogares de bajos ingresos (familias que ganan menos de $50,000), y en otra proporción también accesible a familias de ingresos moderados (dos miembros que ganen más de $120,000). Y ello no debe obstruir la viabilidad continua del City College, dedicando áreas de estacionamiento a los miembros asiduos del CCSF y brindando nuevos espacios abiertos.
En marzo pasado, el Comité Consultivo de Ciudadanos de la PUC aprobó una resolución que hace un llamado a que entre el 50 y 100 por ciento de los desarrollos de vivienda en el lugar sean accesibles, siguiendo un rango de ingresos y tamaño de familias que realmente sea acorde con las necesidades de los habitantes de San Francisco.
La Oficina del Alcalde de Desarrollo Económico, sin embargo, sostiene que el mejor enfoque para terrenos de 17 acres como éste, aun si es propiedad pública, es privatizarlo lo más posible. Cualquier unidad accesible, señalan, debe depender por completo de la tasa de mercado de los desarrollistas, dispuestos a “subsidios cruzados” por una pequeña cantidad. Y la mayoría de las llamadas unidades accesibles pueden terminar siendo estudios y de una recámara –sólo accesibles a individuos que ganan más de $100,000 (140-150 por ciento del ingreso medio). Y estas son llamadas soluciones “creativas de financiamiento”.
La conclusión lógica y aterradora del argumento de La Ciudad para privatizar Balboa Reservoir es que no necesita volver a invertir en vivienda accesible –simplemente, permitir que la mísera cantidad de unidades accesibles que somos capaces de aprovechar en “el mercado” produzca vivienda accesible a partir de ahora. Estos son los mismos argumentos que conducen a la privatización de las escuelas públicas y de los colegios comunitarios, o a la contratación externa pública crítica a la oferta más baja. Estos son los argumentos clásicos de austeridad del neoliberalismo, con base en un modelo de escasez de recursos que no tiene una base en el boom económico de San Francisco.
Ideología aparte, el problema con este modelo, práctico como puede parecer, es que simplemente continúa exacerbando la desigualdad entre la vivienda de alta tasa de mercado (las últimas cifras son que sólo 11 por ciento de los residentes de la ciudad pueden adquirir una vivienda de costo mediano), en comparación con las vivienda de las clases trabajadora y media de San Francisco. Y según los objetivos de Elemento de Vivienda de La Ciudad hasta 2022, ya hemos construido más de 106 por ciento de nuestras viviendas a tasa de mercado, ¡y hemos alcanzado sólo 24 por ciento de nuestros hogares con bajos ingresos, y 13 por ciento de los ingresos moderados!
Asimismo, es posible desarrollar Balboa Reservoir con 100 por ciento de viviendas accesibles y entretenimientos para la comunidad vecina y el City College. Y ciertamente, sin duda es posible desarrollar con un mínimo de 50 a 60 por ciento accesible como sugerimos antes. Es básicamente una cuestión de disponibilidad de fondos y ajustes. Una hoja de cálculo prevé un total de inversión de la ciudad de alrededor de $100 millones por un desarrollo de 250-300 unidades –dejadas a perpetuidad a confianza del público. Esto incluiría compensación a los clientes de PUC con un valor justo de mercado para tierras “sin servicio” (sustrayendo el costo de la infraestructura necesaria como calles y alcantarillas).
La ciudad argumenta que no tenemos esa cantidad de dinero, e incluso muchos de los fondos de la Prop. A del pasado noviembre han sido dedicados a vivienda accesible en otros lugares de La Ciudad. Esta podría ser claramente una de las principales inversiones de La Ciudad, implementada por fases, cuyas cifras no parecen ser insolventes, y el pago podría durar por generaciones.
Algunos dicen que sólo apoyando desarrollos a tasa de mercado podemos asegurar razonablemente que este desarrollo estará listo con mayor prontitud. Eso simplemente no es cierto. De hecho, el desarrollo financiado por la ciudad es más estable y seguro que aquel dirigido por el mercado. Los grandes proyectos a tasa de mercado están sujetos a las subidas y bajadas del mercado global de los inversionistas institucionales, que rápidamente desaparecen al menor cambio en la economía. Por otra parte, cuando el mercado baja, a menudo la ciudad es la única inversionista que lleva a cabo proyectos. De hecho, durante la Gran Recesión de 2010, más del 50 por ciento de las unidades terminadas en San Francisco eran de vivienda accesible financiada públicamente.
El modelo de avenida Octavia es un caso perfecto sobre esto: un amplio terreno de tierras públicas (desde la demolición del Central Freeway) fue dividido en parcelas, y cerca de la mitad de las nuevas unidades se dedicaron a vivienda accesible. La mayor parte de esas parcelas han sido construidas, y todo mundo coincide con que el desarrollo de la avenida Octavia es exitoso. Fueron necesarios visión, liderazgo y perseverancia, pero las tierras públicas han sido usadas exactamente como fueron visualizadas por el público.
No es una cuestión de factibilidad o financiamiento lo que nos está frenando, sino una falta de esos intentos verdaderos por enfrentar la crisis de vivienda. Un liderazgo valiente a corto plazo para un puñado de unidades accesibles financiadas a nivel privado para la gente que gana $100,000 en Balboa Reservoir no es visionario. Un plan verdaderamente visionario aprovecharía esta extraña oportunidad con una estrategia a largo plazo para construir cientos de unidades accesibles en este gran recurso público.
El lunes, el CAC de Balboa Reservoir va a discutir los parámetros de desarrollo del lugar. El Supervisor Norman Lee ha pedido que el CAC considere la propuesta para ordenar que el 50 por ciento del total de la vivienda en el lugar sea accesible (y la definición de “accesible”, accesible para quién, es crítica). Y el martes, el PUC tomara su resolución del CAC relativa a la accesibilidad y usos del lugar en cuestión.
Nuestros líderes electos, comisionados y burocracia de la ciudad harían bien por comenzar con una filosofía que priorice y preserve los recursos públicos a perpetuidad.
(Peter Cohen y Fernando Martí son co-directores del Consejo de Organizaciones de Vivienda Comunitaria de San Francisco).
