¿Cuándo la ley de oferta y demanda enfriará el mercado inmobiliario de California? El estado está perdiendo población a medida que construye casas a su ritmo más rápido en más de una década
Este mes, a los californianos preocupados por el costo de la vivienda se les ofreció el regalo más raro: un rayo de esperanza.
Los nuevos números publicados por la administración de Newsom muestran que California agregó casas a su inventario de viviendas a un ritmo más rápido que en cualquier otro momento desde la Gran Recesión: 123,350 unidades adicionales, o un aumento del 0.85 por ciento.
Durante ese mismo período, la población del estado disminuyó, marcando el tercer año consecutivo que cae de un año nuevo al siguiente.
Ponga esos dos números juntos y surge una estadística sorprendente: ahora hay más viviendas por persona (3,770 unidades por cada 10,000 californianos) de las que ha habido desde al menos 1991.
Para un estado que ha sufrido durante mucho tiempo de demasiadas personas que intentan hacerse de los muy pocos hogares, a primera vista es un número alentador.
También es el tipo de noticia que podría llevar a una persona a preguntarse: ¿Este éxodo de California significa que la perenne escasez de viviendas en el estado finalmente está llegando a su fin?
La respuesta larga sería: “es algo complicado”.
Aunque muchos analistas lo han intentado, no existe consenso sobre cuántas casas más necesitaría construir el estado (o cuántas personas más tendrían que irse) antes de que podamos poner fin a la crisis y comenzar a ver caer los alquileres y los precios de las viviendas al alcance de los californianos de clase media y trabajadora.
Pero la respuesta corta es “casi definitivamente, no”.
Gran parte de la salida de residentes está impulsada por el alto costo de la vida. En marzo, el precio medio de una vivienda unifamiliar existente en California era de $791,490, más del doble de la media nacional de $375,700 .
“Cuando los precios de la vivienda suben, la gente se va”, dijo Dowell Myers, demógrafo de la Universidad del Sur de California.
El gobernador Gavin Newsom dijo lo mismo en una entrevista reciente con Blueprint de UCLA, nombrando el costo de vida como el “impulsor principal” y la escasez crónica de viviendas como “nuestro pecado original”.
Y aunque los expertos no están de acuerdo exactamente en cuántas viviendas adicionales podría necesitar el estado para lograr una “asequibilidad” mal definida, sí están de acuerdo en esto: es mucho más.
¿Qué tan grande es la escasez de viviendas en California?
En 2000, un informe emitido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California estimó que el estado necesitaría construir 220,000 unidades adicionales cada año durante dos décadas para satisfacer las necesidades de una población en crecimiento.
No hace falta decir que eso no sucedió. Incluso el año pasado, una marca relativamente alta para la construcción de viviendas, el total estuvo aproximadamente 100,000 unidades por debajo de esa meta.
El departamento publicó otra estimación en 2018 instando a 180,000 unidades por año hasta 2025. Y el año pasado, al reunir los objetivos de vivienda para las regiones de todo el estado, la prescripción total del departamento sumó 2.5 millones de viviendas nuevas durante los próximos ocho años (o 315,000 por año).
La administración reconoció el lento crecimiento de la población del estado en su último presupuesto propuesto para el próximo año, que calculó la necesidad en 148,000 nuevas unidades por año.
Una de las razones por las que estas estimaciones varían es porque no existe una definición única de “escasez de viviendas”.
En 2015, por ejemplo, la Oficina del Analista Legislativo, una agencia que sirve como grupo de expertos para los legisladores estatales, enmarcó el problema con la siguiente pregunta: ¿Cuántas unidades habría tenido que construir el estado entre 1980 y 2010 para mantener el valor medio? de una casa ocupada por el propietario aumentando al mismo ritmo que el resto de la nación, en lugar de dispararse mucho más, como lo ha hecho durante el último medio siglo?
Esa definición de la escasez del estado llevó a la oficina a estimar 210,000 cada año. Por desgracia, el estado solo ha alcanzado esa marca anual cinco veces desde 1980, y ni una vez desde 1990.
Un año después, la consultora global McKinsey & Company publicó su propia cifra: 3.5 millones de hogares para 2025. Newsom tomó esa cifra alucinante como un grito de guerra durante su primera candidatura a gobernador, cuando el entonces candidato prometió que California alcanzaría ese total al final de su segundo mandato. Desde entonces, redujo la promesa a 2.5 millones, una meta que es poco probable que el estado alcance.
McKinsey basó su estimación en su propia versión del problema de vivienda del estado: la cantidad de unidades nuevas requeridas para que la proporción de viviendas por habitante de California esté en línea con la del resto del país.
El hilo común detrás de todas estas estimaciones es que todas son muy, muy grandes. Y cualquiera que sea la estimación de déficit que elija, el estado nunca ha dado en el blanco.
Un objetivo en movimiento
Pero las cifras se han estado moviendo en una dirección más alentadora en los últimos años.
Los totales desde 2020: aproximadamente 430,000 viviendas nuevas y unos 821,000 californianos menos que compiten por residir en ellas. Eso necesariamente reduce la brecha, como sea que la definamos, dijo Hans Johnson, investigador del Public Policy Institute of California.
Si la escasez es relativamente modesta, dijo, y “si continuamos así durante otra década, con un crecimiento demográfico muy lento o esencialmente sin crecimiento demográfico, y con una construcción de viviendas bastante robusta, entonces debería comenzar a carcomer esa falta de viviendas”, dijo.
Pero si el estado necesita alcanzar niveles de nueva producción al estilo de McKinsey, contados en millones de unidades, “todavía estamos muy, muy lejos”, agregó.
Eso se debe en parte a que el tamaño del agujero es muy grande. Pero también se debe a que el déficit es “un objetivo móvil”, explicó Len Kiefer, economista jefe adjunto de la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda. La industria de la construcción está en auge y en quiebra. Los jóvenes californianos envejecen lo suficiente como para vivir solos, mientras que los mayores comienzan a morir. Y los deseos y necesidades de vivienda de las personas también cambian.
Cómo COVID empeoró la crisis de la vivienda
Un impulsor particularmente dramático de tal cambio: la pandemia.
Ansiosos por mantener a raya al COVID y buscando más espacio para trabajar desde casa, los californianos dejaron a sus compañeros de cuarto cuando pudieron y buscaron lugares para vivir por su cuenta, lo que resultó en una gran “difusión”, según como lo pusieron los analistas del Public Policy Institute of California. La tendencia hacia menos personas viviendo en cada hogar es a nivel nacional y de largo plazo. Durante los últimos 40 años, la cantidad de personas que viven solas se duplicó en todo el país. Pero la pandemia puso la tendencia a toda marcha.
Eso empeoró la escasez de viviendas en el estado. Incluso si el número total de californianos continúa su descenso gradual, se necesitan más viviendas para albergar a los aproximadamente 38 millones que se quedan.
A partir de junio de 2020, el precio medio de una vivienda unifamiliar existente se disparó de $626,170 a un máximo de $900,170 en mayo de 2022, según datos compilados por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California. Eso es un aumento del 44 por ciento en menos de dos años.
Desde entonces, las altas tasas de interés han vuelto a bajar levemente la inflación de viviendas de California. Pero el precio medio en marzo todavía estaba un 29 por ciento por encima de tres años antes.
Si los californianos comenzarán a agruparse nuevamente a medida que disminuyan las preocupaciones de COVID es una pregunta abierta. Pero no hay señales de que eso esté sucediendo todavía. A principios de 2023, con lo peor de la pandemia presumiblemente superado, la cantidad de californianos por hogar alcanzó un mínimo histórico de 2.77.
Una población que se reduce, impulsada en gran medida por la migración hacia el exterior, proporciona un valor de escape para parte de esa presión adicional, dijo Meyer, demógrafo de la USC. Pero según el análisis que él y sus colegas realizaron para la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, es fácil imaginar que la demanda de casas se mantenga fuerte, dado el tamaño de la generación del milenio y cuántos están llegando a la edad de tener bebés y deshacerse de los compañeros de cuarto.
Además, si el éxodo de California es una cura para la escasez de viviendas en el estado, también es un síntoma, dijo Dowell.
“Los que son mayores se están yendo porque están (los propietarios de viviendas) cobrando sus ganancias”, dijo sobre los casi 8 millones de ex californianos que abandonaron el estado la década pasada. “Los jóvenes que se están yendo, ahora pensamos, se van porque no pueden comprar una casa aquí”.
E incluso si esas salidas finalmente alivian la escasez de viviendas en el estado, no es la solución al problema que nadie debería desear, agrega Johnson del Public Policy Institute of California.
“No creo que ninguno de los que hemos estado abogando por la construcción de más viviendas en California, para ayudar a aliviar la escasez de viviendas que hemos tenido y mejorar la asequibilidad en el estado, haya pensado que el mejor camino era simplemente que el estado empezar a despoblarse”.
Ben Christopher es un reportero de vivienda que cubre la política de vivienda y anteriormente cubrió la política y las elecciones de California.
