Si bien los propietarios de color de California ya enfrentan muchas amenazas a su hogar, más que nunca se arriesgarán a una ejecución hipotecaria cuando se acabe el alivio hipotecario de la era de la pandemia
por Selen Ozturk
6 de noviembre de 2023: Los propietarios de viviendas de color de California ya enfrentan muchas amenazas a su hogar familiar. Ahora, más que nunca correrán el riesgo de ejecuciones hipotecarias, ya que millones de dólares en ayuda hipotecaria de la era de la pandemia se agotará antes de que siquiera sepan que está ahí.
En una sesión informativa del jueves 2 de noviembre organizada conjuntamente por Ethnic Media Services y Housing and Economic Rights Advocates (HERA), abogados de vivienda y expertos en hipotecas explicaron cómo los propietarios pueden conservar sus hogares familiares contra estas amenazas, mientras que los propietarios de color compartieron sus preocupaciones personales. experiencias de lucha por preservar la riqueza generacional.
Joe Jaramillo, abogado senior de HERA, una organización sin fines de lucro de defensa y servicios legales de vivienda a nivel estatal, dijo que las principales amenazas que enfrentan los propietarios vulnerables son “conservar la casa familiar cuando fallece un padre o abuelo; financiar programas de energía limpia evaluada por propiedades (PACE, por sus siglas en inglés) que ponen en riesgo la vivienda del prestatario si no se pagan; y segundas hipotecas “zombis” “que persiguen a los prestatarios con facturas inesperadas y amenazas de ejecución hipotecaria”.
El fallecimiento de un familiar propietario de una vivienda representa una amenaza cuando no hay testamento ni fideicomiso, de modo que los seres queridos tienen que pasar por un arduo, largo y costoso tribunal testamentario para heredarla, mientras que los impuestos a la propiedad, los seguros y las hipotecas se acumulan con una responsabilidad poco clara de ¿Quién va a pagar? Jaramillo dijo que los hogares negros y latinos reportan consistentemente mayores riesgos de ejecución hipotecaria debido a este problema.
Añadió que PACE, que financia mejoras en el hogar con energía limpia, como la energía solar, con préstamos sin pago inicial que se reembolsan agregando costosas sumas a los impuestos a la propiedad, ha puesto a miles de propietarios de color de California en riesgo de ejecución hipotecaria en todo el estado.
“Suena bien en teoría”, dijo Jaramillo, “pero muchos vendedores y contratistas se dirigen a hogares de bajos ingresos y tergiversan los costos o instalan mejoras que no funcionan o no están conectadas, como paneles solares”.
Un tercer factor, continuó, son las hipotecas zombis: “los segundos préstamos a menudo se obtienen al mismo tiempo que una hipoteca de primer gravamen más grande, se dividen para permitir a los prestatarios evitar grandes pagos iniciales y aplicar parte del segundo al pago inicial”.
Antes de la crisis inmobiliaria de 2008, muchos préstamos predatorios con altos intereses se promocionaban intensamente entre propietarios de bajos ingresos, a quienes se les aseguraba que el valor de sus viviendas sólo aumentaría; Después del colapso, los prestamistas zombis de segundas hipotecas dejaron de facturar porque las casas valían menos que esas hipotecas, y los propietarios asumieron que las segundas hipotecas habían sido perdonadas, modificadas con las primeras o se declararon en quiebra. Sin embargo, ahora que el valor de las viviendas ha vuelto a subir, los cobradores de deudas han vuelto con años de intereses y tarifas.
El Programa de Alivio Hipotecario de California es la principal forma en que los propietarios han podido superar estas amenazas, dijo Rebecca Franklin, presidenta de la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California (CalHFA).
Desde que se lanzó a nivel federal en diciembre de 2021, más de 23,000 californianos han conservado sus hogares gracias al programa, que ofrece subvenciones de hasta $80,000 por vivienda para un total de casi $650 millones distribuidos hasta ahora.
Sin embargo, dado que se prevé que el fondo único de mil millones de dólares se agote en 2025, y probablemente antes, instó a los propietarios de viviendas a aprovecharlo.
A diferencia de los programas de ayuda de la Gran Recesión, éste “es una subvención que no tienes que devolver”, explicó Franklin. “A menudo, cuando los propietarios se enteran de nuestro programa, dicen: ‘Al obtener $80,000 no tienen que devolverlos, eso es demasiado bueno para ser verdad, esto no es real’. Y es real. Ciertos grupos raciales se vieron más afectados económicamente debido a la pandemia, y el objetivo de este programa es conservar su riqueza generacional y proteger a estos compradores de vivienda por primera vez que sacrificaron tanto para conseguir una casa para sus familias”.
Incluso si los compradores de viviendas no cumplen con los criterios del programa (“ingresos bajos a moderados, tiene que ser su residencia principal, no pueden ser propietarios de otras casas en el estado”), dijo que los propietarios pueden comunicarse con CalHFA para obtener asesores legales o asesores de vivienda. servicios.
Deudas predatorias
Incluso cuando se dispone de ayuda como la subvención hipotecaria, muchos servicios hipotecarios no informan a los propietarios sobre ellos, lo que deja a muchos vulnerables a deudas pendientes desconocidas, dijo Johanna Torres, coordinadora del programa de Servicios Legales Rurales de California (CRLA).
Su cliente, Saúl de la Cruz, compartió su experiencia con esta deuda en forma de hipoteca zombie.
Habiendo comprado la casa de su familia en Salinas justo antes de la Gran Recesión en 2007, de la Cruz obtuvo dos préstamos hipotecarios. La segunda empresa dejó de contactarlo durante el accidente. Luego modificó la primera hipoteca, asumió que la segunda (por $14,600) estaba incluida y casi 15 años después recibió una solicitud del segundo prestamista para comenzar a negociar para evitar la ejecución hipotecaria. Pidió prestado el dinero a familiares y amigos y ahora está luchando por mantener ambas hipotecas.
Aunque leyes como la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces exigen que la mayoría de las compañías hipotecarias proporcionen declaraciones periódicas al comprador, añadió Jaramillo, “este es un problema común que vemos. Estos prestamistas predatorios no brindan a los prestatarios la información a la que deberían tener derecho para determinar si realmente deben los montos que se reclaman”.
A medida que las tasas de ejecuciones hipotecarias regresan a los niveles previos a la pandemia, subvenciones como California Mortgage Relief son clave para proteger a las familias de la pérdida de su activo intergeneracional más valioso: su hogar familiar, dijo Mary Day, abogada de HERA.
Su cliente, Danny Bishop, compartió su propia historia de cómo salvó su casa de Richmond de una ejecución hipotecaria causada por la confusión burocrática y el deterioro de la salud familiar. Cuando el propietario anterior, su madre, comenzó a sufrir demencia en 2015, su hermano descuidó la propiedad y comenzó a recibir multas por un total superior a $90,000 por violaciones del código y evasión de impuestos a la propiedad.
Luego, Day trabajó con la ciudad de Richmond, que dijo que los 56.000 dólares adeudados por violaciones del código eran un error, y posteriormente se redujeron a menos de 30.000 dólares.
“Nunca me dijeron por qué cobraban tanto”, dijo Bishop. “Dijeron que siguiera limpiando tu patio trasero, buen trabajo, y un día me cobraron decenas de miles”.
Esta falta de respuesta burocrática es normal cuando se trata de los desafíos que enfrentan los propietarios que buscan alivio.
“Cuanto más grande es la entidad, más se resisten a abordar situaciones individuales”, dijo Day. “Aunque existe un código tributario que les da la discreción de dar alivio, después de seis meses nos dijeron que no lo darían. Un error de la ciudad y esta multa fiscal provocaron este efecto de bola de nieve en el que la familia estaba luchando con la ejecución hipotecaria… y la burocracia fue lo que lo hizo difícil. El alivio hipotecario de California ha sido el salvador de la familia”.
