foto: Casa Sueños, un complejo de viviendas asequibles en 3500 E. 12th St. en Oakland el 7 de agosto de 2023. Foto de Semantha Norris, CalMatters
por Ben Christopher, CalMatters
Quizás aún no hayas visto los titulares (no hay ninguna). Quizás es posible que se haya perdido el estridente debate (no hubo mucho, en realidad). Pero con el final de la sesión legislativa la semana pasada, California está ahora a punto de sentar una alfombra de bienvenida para la mayoría de los principales proyectos de viviendas asequibles en todo el estado.
Esto no se debe a un solo proyecto de ley, sino a un mosaico de legislación actual y anterior que, en conjunto, “básicamente cubre cualquier tipo de vivienda asequible que pueda desear construir”, dijo Linda Mandolini, presidenta de Eden Housing, una organización sin fines de lucro enfocada en desarrollo de viviendas asequibles.
Las viviendas designadas para ocupantes de bajos ingresos, como todos los proyectos de vivienda, enfrentan una serie de posibles desafíos y retrasos que se suman al ya exorbitante costo de las viviendas asequibles en California. Esos obstáculos incluyen demandas presentadas en virtud de la amplia Ley de Calidad Ambiental de California , extensas audiencias públicas y otras formas de oposición del gobierno local.
Ahora, los proyectos de viviendas asequibles (en la mayoría de los lugares y la mayor parte del tiempo) pronto podrán quedar exentos de todo eso, equipados con una armadura procesal compuesta por alrededor de media docena de proyectos de ley y leyes.
Un proyecto de ley que ahora está sobre el escritorio del gobernador taparía una de las últimas grietas de esa armadura. El Proyecto de Ley 1449, escrito por dos asambleístas demócratas, David Álvarez de San Diego y Buffy Wicks de Oakland, eximiría a ciertos desarrollos de departamentos asequibles de la revisión bajo la ley CEQA. Para calificar, los proyectos tendrían que estar ubicados en áreas urbanas densas, reservar cada unidad para alguien que gane menos del 80% del ingreso medio del área y cumplir con estándares laborales más estrictos, entre otros requisitos.
Aunque modesto y que suena técnico, es inusualmente amplio para una nueva construcción en California.
“Creo que va a tener muchas consecuencias, pero ha pasado desapercibido”, dijo Álvarez. Su explicación del por qué: “La política sobre dónde están los californianos y ciertamente dónde está la Legislatura: queremos ver resultados. Queremos que se produzcan viviendas”.
En conjunto con un puñado de otros proyectos de ley y leyes actuales, dijo Mark Stivers, cabildero de California Housing Partnership, que copatrocinó el AB 1449, la nueva legislación “hace efectivamente posible que los proveedores de viviendas asequibles desarrollen casi en todos los sitios viables en California por derecho y exento de la revisión de CEQA”.
Acelerar la aprobación de estos proyectos conlleva una compensación. Las organizaciones de justicia ambiental, los sindicatos y varios opositores al nuevo desarrollo ven a CEQA como una herramienta vital para opinar sobre qué se construye, dónde y bajo qué términos.
“Nuestras comunidades dependen en gran medida de CEQA para poder obtener más información sobre los desarrollos propuestos que podrían estar contribuyendo a una mayor contaminación”, dijo Grecia Orozco, abogada del Centro sobre Raza, Pobreza y Medio Ambiente, una organización sin fines de lucro.
Los activistas locales también suelen inundar las reuniones públicas de los concejos municipales y las juntas de planificación para presionar a los funcionarios electos para que bloqueen proyectos impopulares o obtengan concesiones de los desarrolladores.
Que la AB 1449 y un puñado de proyectos de ley similares se conviertan en ley depende ahora del gobernador Gavin Newsom. Los seguidores tienen motivos para ser optimistas. La administración Newsom está presionando a los gobiernos locales para que aprueben una cantidad sin precedentes de 2.5 millones de viviendas adicionales para 2030, calificó el proceso CEQA como “roto” y en la primavera presentó un paquete de proyectos de ley destinados a acelerar los desafíos ambientales a los proyectos, aunque la vivienda no estaba incluido .
Tiene hasta el 14 de octubre para firmar o vetar los proyectos de ley que ahora están sobre su escritorio.
Un mosaico forjado
El proyecto de ley Álvarez-Wicks no es el primer esfuerzo legislativo para acelerar la construcción de nuevas viviendas asequibles.
Otros dos, ambos escritos por el senador demócrata de San Francisco Scott Wiener , obligarían a los gobiernos locales a aprobar automáticamente edificios de apartamentos en partes del estado con escasez de viviendas y proyectos de viviendas más asequibles en propiedades de lugares de culto y universidades sin fines de lucro, siempre que cumplen con una lista de requisitos de zonificación, asequibilidad y mano de obra.
Una tercera ley del senador demócrata de San José, Dave Cortese , también exime de los desafíos ambientales la decisión de los gobiernos locales de financiar proyectos de viviendas asequibles . Newsom ya lo firmó.
“Queremos que se produzcan más viviendas”
ASAMBLEÍSTA DAVID ÁLVAREZ, DEMÓCRATA, CHULA VISTA
Todavía esperando la firma del gobernador hay un puñado de proyectos de ley que hacen más difícil detener proyectos de vivienda mediante demandas ambientales en general. Eso incluye un proyecto de ley de la senadora Nancy Skinner , demócrata de Berkeley, que facilitaría que los tribunales desestimen impugnaciones ambientales que consideren “frívolas” o “con la única intención de causar demoras innecesarias”. Otro del asambleísta Phil Ting, un demócrata de San Francisco, daría a los funcionarios locales una fecha límite para aprobar o rechazar la revisión ambiental de un proyecto .
La propuesta de Ting encontró una feroz oposición de muchos activistas ambientales y del Consejo Estatal de Oficios de la Construcción, un grupo que representa a muchos trabajadores de la construcción sindicalizados. El proyecto de ley también haría más difícil que los tribunales otorguen honorarios legales a grupos que demandan para bloquear proyectos a través de CEQA.
JP Rose, abogado del Centro para la Diversidad Biológica, que regularmente presenta este tipo de demandas, calificó esa disposición como “el mayor debilitamiento de la CEQA en la historia reciente”.
El hecho de que esta larga lista de proyectos de ley fue aprobada por la Legislatura -algunos por márgenes saludables- equivale a un cambio político notable, dijo Christopher Elmendorf, profesor de derecho en UC Davis que asesoró a Ting sobre el proyecto de ley.
“Creo que ilustra que se está produciendo un cambio radical en la forma en que la gente está empezando a pensar sobre estas leyes de revisión ambiental”, dijo, aunque señaló que el cambio en California aún es modesto en comparación con los que se están produciendo en otros estados.
A principios de este año, la Legislatura en Washington aprobó casi por unanimidad una ley para eximir prácticamente a todas las viviendas urbanas nuevas de la ley de protección ambiental de ese estado.
El gran trato continuó
Muchos de los proyectos de ley de California se basan en una ley aprobada el año pasado que agiliza la construcción de viviendas asequibles a lo largo de corredores comerciales.
Al improvisar la ley, su autor, Wicks, llegó a un compromiso: al eximir a ciertos proyectos de vivienda de los desafíos ambientales y otros obstáculos locales, los desarrolladores pagarían a los trabajadores un salario mínimo más alto, les brindarían beneficios de atención médica y cumplirían con otras normas laborales más estrictas. Ese intercambio fue la clave para ganar el apoyo del sindicato de carpinteros del estado y romper un estancamiento legislativo que había obstaculizado los proyectos de ley de producción de viviendas durante años.
También proporcionó un modelo para los dos proyectos de ley de racionalización de Wiener este año, junto con la propuesta de exención CEQA de Álvarez-Wicks.
“Eso realmente sentó las bases para aquellos de nosotros que trabajamos en el ámbito de la vivienda este año”, dijo Álvarez.
“Nuestras comunidades dependen en gran medida de CEQA para poder obtener más información sobre los desarrollos propuestos que podrían estar contribuyendo a una mayor contaminación”.
GRECIA OROZCO, ABOGADA DEL CENTRO SOBRE RAZA, POBREZA Y MEDIO AMBIENTE, UNA ORGANIZACIÓN SIN FINES DE LUCRO
No todos los defensores de la vivienda o críticos de la CEQA están tan contentos con el trato.
“Muchos de estos proyectos de ley ayudan un poco”, dijo Jennifer Hernández, abogada de uso de suelo del bufete de abogados Holland & Knight, quien durante años ha catalogado los desafíos de la CEQA a proyectos de vivienda . Pero señala que cambiar la amenaza de un litigio ambiental por mayores gastos de nómina simplemente reemplaza un costo por otro.
En la práctica, dijo, es probable que estas exenciones solo despejen el camino para la construcción sustancial de nuevas viviendas en áreas de costos más altos donde los desarrolladores pueden compensar la diferencia cobrando alquileres más altos a los residentes no subsidiados. “Realmente se necesitan alquileres premium para pagar esos estándares laborales más altos”, dijo.
Pero para muchos desarrolladores de viviendas asequibles, sigue siendo un negocio que vale la pena realizar.
“Tienes leyes realmente estrictas, exenciones claras y un fiscal general que está dispuesto a dar un paso adelante y decir que tienes que construirlo”, dijo Mandolini de Eden Housing, quien ha estado trabajando en vivienda en el estado durante más de dos décadas. “Esto es lo mejor que ha habido en California… Si todo esto hubiera existido hace 20 años, podríamos haber construido muchas más viviendas y mucho más rápido”.
