Tuesday - Sep 25, 2018

Propietarios siguen esperando miles millones en alivo por ejecuciones hipotecarias


Protestan durante una reunión de accionistas del Wells Fargo en SanFrancisco.

por Ngoc Nguyen

Gracias a un programa federal, la propietaria Pretti Hilton podría obtener justo lo que necesita para resolver su caso de ejecución hipotecaria de larga data: un árbitro.
Bajo el programa de Revisión Independiente de Ejecuciones Hipotecarias, los propietarios elegibles pueden solicitar una revisión de su archivo de ejecución hipotecaria por una tercera parte, un consultor. Si el auditor independiente encuentra que el banco cometió errores al procesar su ejecución hipotecaria, el comupropietario puede recuperar dinero– desde $500 hasta un máximo de $125,000.
Para Hilton, quien ha estado luchando contra la ejecución hipotecaria de su hogar por casi cuatro años, el programa le da esperanza.
Hasta ahora, sus intentos de trabajar con su prestamista, Bank of America, para modificar su crédito hipotecario para producir un menor pago mensual de hipoteca, no han fructificado. De hecho, el banco trató de subastar su propiedad varias veces. Si llegara a perder su hogar de dos habitaciones en el Valle Moreno, California, dice Hilton, ella y sus dos hijos – uno de 15 años y uno discapacitado, de 27 años– quedarían en la calle.

“El estrés es gigante”, dice, agregando que está tomando medicamentos para la hipertensión, algo que nunca había hecho antes.

“No creo haber sido bendecida con una casa, solamente para perderla…voy a dar la pelea”.

Una trabajadora de la salud en el hogar, Hilton dice que su ingreso bajó con los recortes presupuestarios estatales a los programas que subsidian el cuidado en el hogar. Cuando se recuperó, volvió a hacer los pagos hipotecarios, que para entonces incluían los pagos atrasados. Pero incluso después de pagar las cuotas atrasadas, dice, su banco no redujo su pago mensual al monto original. Debido a esa y otras discrepancias, Hilton dice que no ha pagado su hipoteca en tres años y su caso sigue en el limbo.

Luego Hilton recibió una carta sobre el programa de Revisión Independientede Ejecuciones Hipotecarias, que dirige el Banco de la Reserva Federal y la Oficina del Controlador de la Moneda (OCC). Hilton postuló al programa hace dos meses y dice que está esperando tener una respuesta pronto”.

Pero la espera podría ser más larga de lo que Hilton originalmente esperaba.

Más de un año tras su lanzamiento, el programa todavía no ha pagado ninguna compensación, y apenas un porcentaje de las revisiones solicitadas se han completado.

En abril pasado, los reguladores federales ordenaron a los bancos más grandes del país revisar sus procedimientos de ejecuciones hipotecarias, tras el escándalo de las “firmas robo”– cuando salió a la luz que los bancos estabanaprobando ejecuciones hipotecarias sin verificar los documentos relacionados.

Como resultado, el gobieron solicitó a los bancos ofrecer revisiones por una tercera parte para los casos de ejecuciones hipotecarias a los clientes que lo soliciten, y contratar a consultores independientes para que realicen el trabajo.

De los más de 4.4 millones de propietarios que eran potencialmente elegibles para el programa, a quienes se les enviaron cartas, unos 250,000 solicitaron una revisión. Los bancos también ordenaronrevisar antiguos casos representativos de muestra, lo que alcanzó a otros 159,000 propietarios, totalizando el número de revisiones en más de 400,000.

Bryan Hubbard, portavoz de OCC, dice que unas 260,000 revisiones están siendo procesadas.

Según un informe interino divulgado en junio, los consultores han completado apenas 11,000 revisiones.

“No se ha aprobado ninguna compensación todavía porque no hemos llegado a ese punto en el proceso de revisión”, dijo Hubbard.

En junio, los reguladores establecieron una escala de pagos de compensación,adjuntando una cantidad de dólares u otras soluciones a una lista de una docena de posibles errores cometidos por los bancos.

Si los consultores determinan que un propietario sufrió daño financiero, recomendarán qué tipo y cantidad de ayuda debiera iral prestatario. Los bancos entonces necesitan entregar un plan de solución a los reguladores, y luego realizar los chequeos, dice Hubbard.

“Esperamos que las soluciones comiencen en el último trimestre de este año, pero que continúen en 2013”, dice. Hasta ahora, los bancos no han presentado esos planes a los reguladores.

Entre las quejas más comunes que instan a una solicitud de revisión, dice Hubbard, se encuentran los rechazos a las modificaciones del préstamo, cuotas incorrectas, plazos de pago y disputas respecto de los montos que se deben.

En el caso de Hilton, si la revisión de su caso encuentra que se le negó erróneamente una modificación al préstamo, la ejecución hipotecaria se detiene y el banco tendría que otorgarle o negarle su aplicación, y compensarla con $2,500 o $10,000.

La compensación a los propietarios individuales tiene un techo de $125,000, pero el monto total que los bancos tendrían que pagar a todos los propietarios es ilimitado, dice Hubbard.

El programa de revisión independiente contrasta con un programa paralelo pero distinto de restitución establecido anteriormente en el año, como resultado de una demanda multi-estatal.

El Acuerdo Hipotecario Nacional prometía a los propietarios que hayan sido perjudicados financieramente por errores de los bancos, un cheque igual para todos por $2000. Fijaba “una barra muy baja para obtener beneficios”, según Paul Leonard, director de la oficina de California del Center for Responsible Lending. La compensación se reduciría mientras más propietarios usaran el fondo.

Por el contrario, el programa federal, dice Leonard, es un complemento.

“Se necesita un enfoque de peineta delgada para verdaderamente identificar a los prestatarios específicos que han resultado perjudicados y cuánto daño sufrieron en realidad”, dice Leonard.

Aunque establece mayores penalizaciones por los errores, y obliga a que esas deficiencias en el proceso de ejecuciones hipotecarias decada banco sean reparadas, recientes descubrimientos han salido a la luz de que las revisiones independientes pueden tener fallas.

ProPublica reveló que había lazos entre los bancos y los consultores independientes que eran contratados para realizar las revisiones, lo que resultó en que los empleados de los bancos intentaban influenciar el resultado de las revisiones.

Informes de prensa también revelaron que los consultores independientes están recolectando utilidades record con sus contratos con los bancos.

“El objetivo [de este proceso de revisión independiente] era remediar los daños financieros a los prestatarios; no se suponía que sería la Ley de Empleo Pleno para los Consultores”, dice Leonard. “La ironía es que parece ser que ellos [los bancos] van a gastar mucho más dinero pagando a los consultores… [que] ofreciendo soluciones a los prestatarios”.

Agrega que “Nadie sabe por cierto [cuánto se les va a pagar a los propietarios]. No se ha puesto dinero en los bolsillos de los prestatarios aún.

Mientras se acerca el plazo límite para solicitar una revisión bajo el programa federal (31 de diciembre), los asesores de la vivienda dicen que se necesitan más acciones para publicitar el programa a los propietarios elegibles. Cualquier propietario cuya residencia principal estaba en cualquier etapa de ejecución hipotecaria en 2009 o 2010, y cuya hipoteca fue manejada por servicios de crédito participantes, es elegible para una revisión.

María Cabildo, presidente de East LA Community Corporation, dice que su organización ha ayudado a un puñado de personas a postular al programa. Desafortunadamente, agrega, muchos propietarios pueden simplemente haber tirado la carta de los reguladores federales, informándoles sobre el programa, pensando que era una estafa. Ella dice que muchos de sus clientes han sido inundados por correos electrónicos de estafadores hipotecarios.